Имуществени вреди от неизпълнение на договор за строителство

съсобственост

Имуществени вреди от неизпълнение на договор за строителство

Какво представлява договор за строителство и кои са страните по него?

Договорът за строителство е вид сделка, чийто предмет е изграждането на самостоятелен обект (един или повече), ремонт на самостоятелен обект, подобрение или преустройство. Страните по този договор са възложител и изпълнител, като в зависимост от вида на извършваните дейности, следва да се договори срок за изпълнение, цена за изпълнение и разбира се – неустойка за неизпълнение на договор. Договорът за строителство, може да бъде предхождан от предварителен договор.

Самият строителен процес изисква специфични знания и умения, като след завършване на строителните дейности, изпълнителят-строител следва да поеме и гаранция за извършените работи. Тъй като самият договор за строителство се сключва между частни субекти, намесата на администрацията се свежда до минимум, което от своя страна възпрепятства възможността Ви да подадете жалба за неизпълнение на договор пред съответната администрация.

Разбира, се неспазването на строителните предписания от строителния надзор и съответната администрация, води до налагане на глоби, заповеди за спиране на строителството или премахване на незаконния строеж.

Всеки договор за строителство трябва да бъде изпълнен: точно, реално, с грижата на добър стопанин от страна на строителя, добросъвестно и в сътрудничество между страните. Ако бъде нарушен някой от посочените принципи, то това ще представлява неизпълнение на договор. Важно е да знаете, че неизпълнението на договор може да настъпи и на етап предварителен договор, т.е. преди фактическо започване на строителството.

Тъй като строителството предполага извършването на различни дейности и съответно завършване на обекта в различна степен, то следователно и последствията от неизпълнение могат да настъпят в различни етапи.

Какви са правата ми при неизпълнение по договор за строителство или при некачествено изпълнение на строеж?

Договорът за строителство е двустранен, което означава, че задълженията на страните са взаимно свързани – от една страна изпълнителят следва да извърши качествено и навременно строителство, а възложителят да предостави възможност и съответно да заплати извършения труд. Дори в договора да не бъдат уговорено, страните могат да направят възражение за неизпълнение, съгласно чл. 90 от ЗЗД.

Или иначе казано – ако страните уговорят срокове за различните етапи на строителството или изпълнението на договора; или когато изпълнението не отговаря на предварително уговореното, то изправната страна може да направи възражение и да потърси обезщетение или да прекрати договора. За пълно неизпълнение на договора от страна на строителя, може да говорим и когато резултатът от изпълнението е незаконен строеж.

Срещу неточното изпълнение на строителството, може да активирате клауза за неустойка. В този случай, строителят ще трябва да заплати предварително уговорена между страните сума, с която да обезщети възложителя. За да получите уговорената неустойка е достатъчно да е налице неизпълнение по договора. В този случай не е необходимо да доказвате причинените от строителя вреди, т.е. неустойката определя отговорността на неизправната страна по договора. Размерът на неустойката може да бъде определен като точна сума или процент от общата цена на договора. Когато неустойката е прекалено голяма, има възможност съда да я намали поради прекомерност.

NB: Неустойка в договор за строителство сключен между търговци, не може да бъде намалена поради прекомерност.

Втората възможност, с която разполагате при неизпълнение на договор за строителство е обезщетение за действително претърпените имуществени вреди и пропуснати ползи. То може да бъде претендирано, ако вредата Ви надхвърля сумата на неустойката или когато неустойка не е уговорена. За целта следва да заведете иск пред съответния съд, в който да докажете причинените Ви вреди.

При всички положения, независимо от претендираната неустойка или обезщетение по съдебен ред, изправната страна може да развали договора, след като даде подходящ срок за изпълнение.

На трето място следва да посочим и възможностите Ви при некачествено изпълнение на строеж. Това означава, че строителят не е спазил проекта, т.е. строителството не се счита за завършено. В този случай, ще имате право да поискате поправяне на работата – за сметка на строителя; да поправите за своя сметка недостатъците – след което да искате възстановяване на разходите; или да намалите общия размер на възнаграждението.

Тук отново разполагате с възможност да претендирате обезщетение пред съответния съд, както и да развалите договора. Важно е да знаете, че при отклонение от строителните предписания, може да пуснете жалба и до съответната администрация.

Мога ли да претендирам обезщетение, след приключване на строителството?

Съгласно Закона за устройство на територията (ЗУТ), може да ангажирате гаранционна отговорност на строителя. Минималните гаранционни срокове са посочени в Наредба № 2 от 31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минималните гаранционни срокове за изпълнение на строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти, които се изчисляват считано от въвеждането на обекта в експлоатация по законния ред /издаване на акт № 15/. Съгласно Наредбата, те са:

  • за всички видове новоизпълнени строителни конструкции на сгради и съоръжения, включително и за земната основа под тях – 10 години;
  • за възстановени строителни конструкции на сгради и съоръжения, претърпели аварии – 8 години;
  • за хидроизолационни, топлоизолационни, звукоизолационни и антикорозионни работи на сгради и съоръжения в неагресивна среда – 5 години, а в агресивна среда – 3 години;
  • за всички видове строителни, монтажни и довършителни работи (подови и стенни покрития, тенекеджийски, железарски, дърводелски и др.), както и за вътрешни инсталации на сгради, с изключение на работите по т. 1, 2 и 3 – 5 години.

Ако дефектите от строителството са възникнали на по-късен етап, строителят дължи отстраняване на същите за своя сметка.

При некоректен строител или ако Ви предстои сключване на договор за строителство, може да се обърнете към адвокат от кантора Legal Frame. Нашите юристи ще Ви съдействат в процеса на изготвяне на документи и завършване на строителния Ви обект.

Може ли бащата да вземе детето от майката?

Може ли бащата да вземе детето от майката?

Лишаването от родителски права може да бъде извършено със завеждане на дело срещу майката и съдебно решение за родителски права. За целта трябва да се докаже вина на майката, а решението по своята същност представлява санкция спрямо нея. Отнемане на родителски права на майката се прилага при тежки случаи на виновно поведение. Такива са: опасност за развитието на личността на детето, здравето, възпитанието или имуществото му.

Когато се докаже, че майката притежава необходимите родителски качества, но се докаже че тя може да продължи да участва само във възпитанието, се стига до присъждане на родителски права на бащата. В този случай, майката следва да участва в месечната издръжка, съответстваща на нуждите на детето (вземат се предвид пол, възраст, материални възможности).

При отнемане на родителски права на майката се взема под внимание изцяло интереса на децата. Следва да се изследва дали бащата е по-способен да полага грижи за детето, да го изгради, възпита и отгледа.

Каква е процедурата по лишаване от родителски права?

За да може баща да вземе детето от майката, трябва да е налице трайност и системност при неполагане на грижи и неплащане на издръжка за детето. Процедурата започва от бащата срещу майката. В производството участват и прокурор и представител на Дирекция “Социално подпомагане”. Молбата се подава до районния съд по настоящ адрес на детето.

Съдебната практика счита лишаване от родителски права като крайна мярка за защита интересите на детето. Ето защо трябва да бъде доказана по несъмнен начин.

Отнемане на родителски права от майка може да стане в следните случаи:

  1. Особено тежки случаи по чл. 131 от Семейния кодекс – ако поведението й представлява опасност за личността, здравето, възпитанието или имуществото на детето, както и когато е налице продължителна физическа или душевна болест или други обективни прични, заради които тя не е в състояние да упражнява правата си. За особено тежък случай се приема и насилие, изоставяне в беда, трайно вредно влияние, поставяне в риск;
  2. Майка може да бъде лишена от родителски права, ако в производството се установи, че тя без основателни причини трайно не полага грижи за детето и не му дава издръжка.

Грижите за детето представляват съвкупност от действия, чрез които се осигурява психофизическото благополучие на детето. Необоснованото трайно неполагане на грижи и липсата на материален принос за отглеждането му, сочи противоправно поведение и дава възможност на бащата да вземе детето от майката.

При особено тежки случаи на поведение, съдът постановява лишаване от родителски права. В този случай виновният родител губи правото да участва в решенията за развитие на детето – образование или възпитание. Ограничават се и контактите му с детето. При отнемане на родителски права от майката, тя продължава да е задължена да изплаща издръжка.

В рамките на съдебното производство могат да бъдат разпитани и свидетели, да се предоставят писмени доказателства и да се назначават експертизи.

При промяна на обстоятелствата, майката може да задейства процедура по възстановяване на родителски права.

Дело за домашно насилие

Как да заведа дело за домашно насилие?

За съжаление през последните години се забелязва негативна тенденция, свързана с покачване на случаите за домашно насилие. Това е и основната причина, която води до развод. А в не малко случаи, делото за домашно насилие предхожда делото за развод. Причината е бързата защита, която предоставя съда срещу насилника, а по този начин се доказва вината и причината за развод. Ако търсите бърза защита на правата си, може да се обърнете за безплатен съвет към адвокат от правна кантора Legal Frame.

Какво е домашно насилие?

Домашно насилие е всеки акт на насилие, който член на семейството упражнява върху свой роднина. Домашното насилие може да се прояви в най-различни форми – от физическо насилие до тормоз (психически), заплахи, сексуален тормоз и прочие.

Важно за жертвите е да знаят, че самият акт на емоционален тормоз, също се третира като домашно насилие. За по-голям обхват на защита, законът е признал за домашно насилие и всеки акт, на който детето става свидетел.

Тъй като често темата е деликатна, а ситуацията се извършва в дома, кръгът от свидетели е изключително стеснен. Затова препоръчваме да се обърнете към адвокат за домашно насилие, който да Ви насочи какви действия да предприемете и как да защитите интересите си в най-пълна степен.

Как да заведа дело за домашно насилие?

Българският законодател е предвидил облекчена процедура за доказване на тези действия. Това се случва с декларация, която се подава до съда и може да бъде изготвена от адвокат. За пълнота на доказателствата е добре и насиленото лице да потърси медицинска помощ, а медицинското лице от своя страна да състави документ/епикриза за психическото състояние или физическите травми на жертвата.

Делото за домашно насилие се развива пред районния съд по местоживеене. Трябва да съобразите и срока, в който да подадете молбата – един месец от дата на извършване на домашното насилие. В случай, че имате нужда от адвокат, обърнете се към нас, а ако отговаряте на изискванията за безплатна правна помощ, нашите адвокати ще Ви помогнат.

В производството пред районния съд са предвидени всички допустими доказателства, съгласно действащото законодателство. Съдът може да издаде и заповед за незабавна защита, която трябва да бъде поискана с подаване на молбата. Тя се издава веднага след получаване на молбата за домашно насилие и се изпраща до органите на МВР.

Самото дело се насочва в рамките на месец, в което страни са участниците в домашното насилие. Като доказателства следва да предоставите всички документи, които сте събрали във връзка с домашното насилие – протокол от полицейска проверка, епикриза, както и да изискате довеждането на свидетели.

С молбата може да поискате въздържане от извършване на насилствени действия, отстраняване на насилника от жилището, задължаване да не доближава жертвата, глоба. 

В случай, че сте станали жертва на домашно насилие, може да се обърнете към опитен адвокат от адвокатска кантора Legal Frame. Ние разполагаме с богата практика, свързана с дела за домашно насилие и ще защитим вашия интерес в най-голяма степен.

Развод по взаимно съгласие

Развод по взаимно съгласие

Семейният живот не винаги завършва с щастлив край. Това е и причината много от съпрузите да прибегнат към процедура по развод. Развод по взаимно съгласие е един от начините за прекратяване на брак. Той е и най-лесния, бърз и безболезнен начин за прекратяване на взаимоотношенията.

Процедурата за развод по взаимно съгласие има редица предимства – бързина на съдебния процес, по-ниски разходи по развода, както и разпределяне на отговорността в бъдещите им отношения.

Преди да започнете процедура за развод по взаимно съгласие ви съветваме да се обърнете към добър бракоразводен адвокат. Адвокатите от адвокатска кантора Legal Frame разполагат с богат опит, свързан с бракоразводни дела.

Споразумение за развод по взаимно съгласие

Веднъж вече стигнали до окончателно решение за развод, следва да обсъдите и изготвите споразумение по чл. 51 от Семейния кодекс. В него ще бъдат заложени всички факти и обстоятелства, които ще удовлетворят желанията на двете страни.

За да започнете развод по взаимно съгласие е необходимо да е налице непоколебимо съгласие на двамата съпрузи. Те следва да подадат молба до съда, като към нея прилагат споразумение с договорки по следните въпроси:

  • Упражняване на родителски права;
  • Лични отношения и издръжка на детето;
  • Ползване на семейно жилище;
  • Издръжка между съпрузите;
  • Фамилно име;
  • Други въпроси.

Издръжката и родителските права, съвсем логично, са най-важните въпроси, които следва да бъдат изяснени и изчистени между съпрузите. Минималната издръжка за едно дете е ¼ от минималната работна заплата в страната към момента на подаване на молбата.

Важно е да знаете, че освен недвижимото имущество, със споразумението трябва да разпределите и използването на движимото имущество, вкл. на моторните превозни средства.

Как протича дело за развод по взаимно съгласие?

Веднъж уговорили споразумение, страните го представят пред съда, който следва да го потвърди и впише в съдебното решение. В случай, че единомислие по споразумението липсва, страните могат да прибегнат към развод по исков ред, който е значително по-дълга и по-скъпа процедура.

Самото дело за развод по взаимно съгласие най-често приключва в едно съдебно заседание, освен ако няма нужда от назначаване на експертиза, която да оцени допълнително стойността на поделените недвижими имоти.

В първо съдебно заседание съпрузите следва да се явят лично, за да заявят пред съда непоколебимото си желание за развод по взаимно съгласие. В случай, че от брака има дете, съдът може да изисква становище от Дирекция „Социално подпомагане“

Към молбата за развод по взаимно съгласие, трябва да приложите и документи като:

  • Удостоверение за сключен брак;
  • Актове за раждане на деца;
  • Нотариални актове за собственост;
  • Копие от трудови договори и прочие.

Таксите, които се събират от съда са – 25 лв. за образуване на дело, около 50 лв. за допускане на развода и пропорционална такса от 2% върху стойността на издръжката за три години (ако такава има). В случай, че по делото има вещи лица при разпределяне на имуществото, съдът може да възложи заплащането на допълнителни такси. Относно цената за адвокат, тя се определя според Тарифа за адвокатските хонорари.

В случай, че сте взели решение за развод по взаимно съгласие, може да се обърнете към нашите адвокати от адвокатска кантора Legal Frame. Ние разполагаме с богата практика и опит, свързани делата за развод по взаимно съгласие и развод по исков ред.

Как се проверява имот за тежести

проверка на имот за тежести

Как се проверява имот за тежести

 

Ще купувате недвижим имот? Изключително важно за успешна покупка е да направите проверка за тежести. Защо – Възможно е след сделката да се окаже, че за имота или част от имота има претенции от трети лица.

 

Какво представляват тежестите на имот

Когато извършвате сделка с недвижим имот, няма как да не се сблъскате с термина “тежести върху имот”. Тежестта на даден имот е съвкупност от вещни права, принадлежащи на трета страна, а не на собственика му.

При продажба на имота, не отпадат вещните права на трети страни върху него. Те продължават да съществуват и след прехвърляне на собствеността и/или продажба.

 

Тежестите върху имот могат да бъдат следните:

  • наложени ли са възбрани върху имота;
  • да са направени ипотеки към финансови институции;
  • трета страна да притежава право за преминаване;
  • трета страна да притежава право на ползване;
  • трета страна да притежава правото на строеж.

Твърде възможно е да се окаже, че към настоящия собственик на имота има заведени съдебни дела относно правото му собственост или се водят съдебни битки и съществуват съдебни претенции за право на строеж, на ползване и др.

Именно поради изброените по-горе утежнения е препоръчително осъществяване на имотна сделка да се обърнете към адвокат недвижими имоти, за да осъществи проверка дали имотът е обременен с вещни тежести. А един добър и уважаван адвокат задължително ще провери имат ли права трети лица върху имота, който искате да придобиете.

 

Как се прави справка за тежести на недвижим имот

Преди да сключите сделка за недвижим имот е задължително да направите проверка за тежести на имот/апартамент. За целта е необходимо да поискате издаване на Удостоверение за липса на тежести – издава се от Службата по вписвания към Агенцията по вписванията по местонахождение на имота или по – конкретно от Имотния регистър към Агенцията по вписвания.

В това Удостоверение са отразени всички вписвания, заличавания, отбелязвания на вещни тежести, права на трети лица и вписани съдебни претенции върху даден имот.

 

За издаване на УДОСТОВЕРЕНИЕ ЗА ЛИПСА НА ТЕЖЕСТИ са необходими следните действия:

  1. Заплаща се държавна такса за издаване на удостоверението към Агенцията по вписване;
  2. Попълвате данни в Заявлението за издаване на удостоверение:
    • лични данни на заявителя – имена,ЕГН/ЕИК/ЛНЧ/БУЛСТАТ;
    • период на справката вещни права и др. тежести;
    • данни за обратен контакт със заявителя;
    • пълно описание на имота – точен адрес, описание и адрес на поне три от съседните имоти, описание на прилежащи сгради;
    • прилагат се документи, касаещи имота – нотариални актове, договори, предишни справки за собствеността на имота, актуална скица от Кадастъра, удостоверение за наследници.
  3. Документът за платената държавна такса и попълненото заявление се подават в Службата по вписвания/ Имотния регистър към Агенцията по вписвания;
  4. Срокът за получаване на удостоверението е от 3 до 7 работни дни;
  5. Цената за издаване на удостоверение за срок от 7 работни дни е 10 лв., бърза поръчка от 3 работни дни – 30 лв.
  6. Получаване на удостоверението – става лично или по указания в Заявлението начин /може и по електронната поща/.

Поради опасност от допускане на технически грешки при издаване, е важно да направите на място проверка за автентичност на удостоверение на тежести в Имотния регистър. Всяка една грешка го прави недостоверно и заблуждаващо.

Валидността на удостоверението за тежести, съгласно закона е до промяна на обстоятелствата по имота. 

 

Периодът, за който се изисква проверка за ограничения върху недвижимия имот трябва да е с по-голяма амплитуда. Обичайно е за 10 години, но опитните адвокати изискват удостоверение за липса на тежести с максимален срок на проверката.

 

Заличаване на тежести на имот. 

Някой от тежестите могат да се заличат, като ипотека или възбрана. Други тежести при прехвърляне на имот не могат да се премахнат, но ако новият собственик е съгласен с тях, не би трябвало да пречат на процеса по прехвърляне на имота.

 

Как се проверява дължи ли данъци към държавата и общината продавача на апартамента / имота

Дължимите данъци могат да се проверят в съответната служба „Местни данъци и такси” към съответната община по местонахождение на имота, като се изиска Удостоверение за липса на общински задължения.

За наличие на държавни задължения на продавача на имота може да се провери в съответното териториално подразделение на НАП, като се изиска Удостоверение за липса на данъчни задължения.

Имоти, които са собственост на търговски дружества може да се проверят за особени залози, които се вписват в Централния регистър за особени залози.

 

Как се проверява законността на нотариалния акт на продавача

Освен проверката за тежести, преди покупката на недвижим имот, проверката на собствеността е еднаква по важност.

За проверка относно собствеността на имота е необходимо да поискате:

  • проверка за законността на нотариалния акт на имот – може да се провери при нотариуса, издал нотариалния акт или в Агенцията по вписвания;
  • справка за собственика на имота, като най-сигурната проверка е в Служба по вписвания или в Имотен Регистър при Агенция по вписванията на място или през Интернет порталите.

При сделка с недвижим имот, всеки купувач търси сигурност в сделката. Практиката многократно е доказала, че той винаги е най – ощетената страна. За да защитите права си като купувач, преди да подпишете договора за покупка, консултирайте се с адвокат по имотно право.

ВРЪЗКА С НАС

ЗЗЛПСПОИН – Приложения и Изисквания

Обжалване на наказателно постановление

Закона за защита на лицата, подаващи сигнали или публично оповестяващи информация за нарушения (ЗЗЛПСПОИН) – приложения и изисквания

На 04 май 2023 влезе в сила новия Закон за защита на лицата, подаващи сигнали или публично оповестяващи информация за нарушения (ЗЗЛПСОИН). Законът транспонира Директива (ЕС) 2019/1937 относно защита на лицата, които подават сигнали за нарушения на правото на Съюза.

ЗЗЛПСПОИН въвежда задължения, свързани със създаване на канали за подаване на сигнали за нарушения в публичния и частния сектор. Целта на закона е гарантирането на защита на лица, които подават сигнали. По този начин те ще имат своята роля в предотвратяване на закононарушения.

Кои лица са задължени да създадат правила и вътрешни канали по ЗЗЛПСПОИН?

Законът предвижда задължения, свързани със създаването на т. нар. канал за вътрешно подаване на сигнали за нарушения по отношение на следните субекти по чл. 12, ал 1:

1. работодателите в публичния сектор с изключение на общините по ал. 2; 2. работодателите в частния сектор с 50 и повече работници или служители; 3. работодателите в частния сектор независимо от броя на работниците или служителите, ако осъществяваната от тях дейност попада в приложното поле на актовете на Европейския съюз, посочени в част I, буква “Б” и част II от приложението към чл. 3, ал. 1 и 3. (2) Общините с население под 10 000 души или по-малко от 50 работници или служители могат да споделят ресурси за получаване на сигнали за нарушения и за предприемане на последващи действия по тях при спазване на задължението за поверителност. (3) Задължените субекти по ал. 1, т. 2 с общ брой от 50 до 249 работници или служители могат да използват общ канал за вътрешно подаване на сигнал, като определят едно лице или обособено звено съгласно чл. 14. (4) Задължените субекти са длъжни да предоставят ясна и лесно достъпна информация относно условията и реда за подаване на сигнали. Информацията се предоставя на интернет страниците на задължените субекти, както и на видно място в офисите и работните помещения.

Работодателите, които разполага с 250 или повече служители са задължени по закона от момента на влизането му в сила – 04.05.2023г. За работодателите със служители между 50 и 249, срокът е удължен до 17.12.2023г.

Комисия за защита на личните данни (КЗЛД) ще бъде органа за външно подаване на сигнали, които ще се препращат към компетентните органи – Комисия за защита на конкуренцията (КЗК), Комисия за финансов надзор (КФН), Комисия за защита на потребителите (КЗП) и други.

Задължените субекти следва да предоставят ясна и достъпна информация относно условията и реда за подаване на сигнали. Информацията може да бъде предоставена и в интернет страницата (или на видно място в офиса). Те следва да извършват веднъж на три години преглед на правилата и при необходимост да ги актуализират.

В противен случай, законът предвижда глоби и имуществени санкции. Глобите варират до 30 000 лв. Актовете за установяване на нарушения се съставят от длъжностни лица от Комисията, а наказателните постановления се издават от председателя на Комисията.

На кои лица се предоставя защита по закона?

Чл. 5. (1) Защита по този закон се предоставя на сигнализиращо лице от момента на подаването на сигнала или публичното оповестяване на информация за нарушение.

(2) Сигнализиращо лице по смисъла на този закон е физическо лице, което подава сигнал или публично оповестява информация за нарушение, станало му известно в качеството му на:

1. работник, служител, държавен служител или друго лице, което полага наемен труд, независимо от характера на работата, от начина на заплащането и от източника на финансирането;

2. лице, което полага труд без трудово правоотношение и/или упражнява свободна професия и/или занаятчийска дейност;

3. доброволец или стажант;

4. съдружник, акционер, едноличен собственик на капитала, член на управителен или контролен орган на търговско дружество, член на одитния комитет на предприятие;

5. лице, което работи за физическо или юридическо лице, негови подизпълнители или доставчици;

6. кандидат за работа, участвал в конкурс или друга форма на подбор за постъпване на работа и получил в това качество информация за нарушение;

7. работник или служител, когато информацията е получена в рамките на трудово или служебно правоотношение, което е прекратено към момента на подаване на сигнала или на публичното оповестяване. (3) Защита по този закон се предоставя и на всяко друго сигнализиращо лице, което подава сигнал за нарушение, станало му известно в работен контекст. (4) Защита по този закон се предоставя и на: 1. лица, които помагат на сигнализиращото лице в процеса на подаване на сигнал; 2. лица, които са свързани със сигнализиращото лице и които могат да бъдат подложени на репресивни ответни действия поради сигнализирането; 3. юридически лица, в които сигнализиращото лице притежава дялово участие, за които работи или с които е свързано по друг начин в работен контекст.

Горепосочените лица могат да сигнализират или публично да оповестят нарушения на българското или европейското законодателство в областта на обществените поръчки, финансовите услуги и пазари, предотвратяването на изпиране на пари и финансиране на тероризъм, безопасността на храните, опазване на околната среда, защита на потребители и други. Законът забранява всякаква форма на действия спрямо сигнализиращите лица, както и заплахи спрямо тях.

В случай на необходимост за изготвяне на вътрешни правила и канали за подаване на сигнали по Закон за защита на лицата, подаващи сигнали или публично оповестяващи информация за нарушения, може да се обърнете към адвокат от кантора Legal Frame.

Какъв е най-евтиния вариант за прехвърляне на имот?

Какъв е най-евтиния вариант за прехвърляне на имот?

Продажба или прехвърляне на недвижим имот може да се осъществи по много и по различни начини. В зависимост от това кой начин избирате, то стъпките които трябва да предприемете в известна степен се различават. Най-важното за клиентите, които искат да прехвърлят имот на близък, е да изберат най-евтиния вариант за прехвърляне на имот.

В долните редове ще разгледаме различните методи за прехвърляне на имот. В случай, че сте взели решение за продаване или прехвърляне на имот, може да се обърнете към добър адвокат имотно право от кантора Legal Frame, който да Ви насочи към най-евтиния вариант за прехвърляне на имот.

Как да направя прехвърляне на имот?

Най-разпространеният начин за прехвърляне на имот между роднини е чрез дарение. Това е и най-евтиният начин за прехвърляне. Причината за това са ниските данъци. Недвижим имот може да бъде прехвърлен и с покупко-продажба като тук разходите са значително по-високи. Предимството е, че по този начин получавате най-голяма сигурност при евентуален бъдещ спор.

Недвижим имот може да бъде прехвърлен и срещу издръжка и гледане. Издръжката и гледането могат да бъдат определени като размер и начин в нотариалния акт, като сумата която ще платите за в бъдеще, остава неясна. Тя се определя в зависимост от дължината на живота на прехвърлителя.

Имот може да бъде прехвърлен и чрез завещание – т.е. след смъртта на завещателя.

Всеки вид прехвърляне на недвижим имот има своите предимства, но поради различните нужди на страните по сделката Ви съветваме да се запознаете в детайли с начините за изповядване на сделката.

Дарение на недвижим имот

С дарение може да бъде прехвърлян всеки вид недвижимо имущество. Договорът за дарение на недвижим имот е безвъзмезден, т.е. липсва цена на изповядване на сделката. Най-често дарението се извършва между роднини, но във всички случаи се осъществява единствено между физически лица. Непълнолетно лице не може да извърши дарение, но може да получи дарение.

Предимството на дарение между роднини, е че таксите за прехвърляне са значително по-малки. При дарение между роднини местните данъци и такси са значително по-ниски, отколкото при друг вид дарение. Както и другите процедури за прехвърляне на собственост, така и при дарение има редица специфики, които трябва да съобразите.

На първо място: имотът трябва да е със платени данъци и такси. Трябва да се снабдите с данъчна оценка, както и с необходимите декларации по образец пред нотариус. След изповядване на сделката, нотариалният акт за дарение се вписва в Имотния регистър към Агенция по вписвания.

Покупко-продажба на недвижим имот

Това е и най-често използвания начин за прехвърляне на собствеността на имот. Разходите са значително по-високи от дарението, но новият собственик има по-голяма сигурност при попкупката. За разлика от дарението, тук наследниците не могат да претендират запазена част от имота.

Договорът за покупко-продажба се сключва под формата на нотариален акт. В него е посочена и продажната цена. Изготвянето на предварителен договор не е задължително, но е допълнителна защита и за двете страни. В случай, че е изготвен предварителен договор, то при подписване на нотариалния акт се вземат предвид платените суми по предварителния договор.

При прехвърляне на имота, новият собственик плаща местен данък към съответната община, а нотариалните такси могат се заплащат според уговорката на страните. Преди да закупите имота, следва да изискате удостоверение за вещни тежести, от което да е видно, че върху имота няма наложени възбрани, обезпечения или стари ипотеки. Освен удостоверение за вещни тежести, при изповядване на сделката трябва да предоставите скица на имота, данъчна оценка и декларации. Нотариалната такса се изчислява на база продажната цена.

Прехвърляне на имот чрез договор за издръжка

Друг вариант за прехвърляне на имот е с договор за издръжка. Това е доживотен ангажимент за осъществяване на грижи. По този начин собственикът запазва правото да го ползва, докато е жив. Договорът се сключва под формата на нотариален акт. В него е важно ясно и точно да бъде описан начина и размера на издръжката. Тя трябва да включва заплащане на текущи разходи – комунални сметки, дрехи, храна и прочие. Договорът е нищожен, ако новият собственик знае че праводателят е тежко болен. Договорът може да бъде развален и ако новият собственик изпрати в хоспис праводателят. Във всички случаи на смърт на стария собственик, договорът се прекратява. Няма пречка да се сключи договор за издръжка за няколко недвижими имота.

Прехвърляне на имот чрез завещание

При прехвърляне на имот чрез завещание, имотът остава собственост на завещателя до смъртта му. Едва след неговата кончина, то се придобива от наследниците, спрямо изразената воля на починалия. Завещанията биват: нотариално и саморъчно. Нотариалното се извършва от нотариус, в присъствието на двама свидетели. Саморъчното трябва да бъде изцяло написано от завещателя. Когато завещанието е написано саморъчно то може да бъде съхранявано, както при завещателя така и при друго лице. Това често крие опасност от злоупотребил

Кой е най-евтиният вариант за прехвърляне на имот?

Преди да изберете най-евтиният начин за прехвърляне на имот, следва да съобразите имота, неговата цена, връзката между субектите и всичко, относимо към имота. Разбира се, най-евтиният вариант остава прехвърляне на имот чрез дарение, като при дарение между съпрузи и роднини се заплаща най-нисък данък.

Преди да пристъпите към процедура по придобиване на имот, може да се обърнете към адвокат имотно право, който да Ви насочи за най-разумния, най-евтиния и най-бързия начин за прехвърляне на недвижим имот. Адвокатите от кантора Legal Frame разполагат с богата практика и могат да Ви съдействат при изготвяне на документи и нотариално изповядване на желаната от Вас сделка.

Брачен договор – какво трябва да знаем?

адвокат

Брачен договор – какво трябва да знаем?

В българското законодателство и по-точно в Семейния кодекс, са уредени три режима на имуществени отношения между съпрузите след сключване на брака:

  • Законов режим на общност – имуществото, придобито по време на брака в резултат на съвместен принос, става обща собственост;
  • Законов режим на разделност – всеки съпруг придобива имуществото за себе си;
  • Договорен режим.

Днес ще спрем договорния режим или т.нар. брачен договор.

Какво представлява брачен договор и какво трябва да знаем за него?

В последните години все по-често двойките използват възможността да сключат брачен договор. С оглед динамиката на ежедневието и между хората, е напълно уместно двойките да сключат подобен тип съглашение, с което да уредят всички отношения помежду си.

Брачният договор може да бъде сключен от лица, които са дееспособни и не са поставени от запрещение. Малолетно лице не може да сключва такъв договор. Договорът се сключва лично от страните (подписването от пълномощник е недопустимо).

Съдържание на брачен договор.

Преди да подпишете брачен договор, трябва да вземете предвид, че това е сделка, която урежда само имуществените отношения между съпрузите. С брачен договор могат да се уреждат права върху недвижим имот (вкл. право на строеж), собственост върху автомобили и други движими вещи.

Личните отношения не могат да бъдат уредени с брачен договор.

С брачния договор може да се уреди издръжка на съпрузи при развод. Важно е да знаете, че предмет на договора може да бъдат и родителските права, режим на лични отношения между детето и другия родител, кой ще ползва семейно жилище и т.н.

NB: За всички неуредени с брачния договор имуществени отношения, се прилага законовия режим на общност.

Най-общо казано: всеки брачен договор трябва да съдържа уговорки как се разпределя имуществото при развод между съпрузите.

Кога мога да сключа брачен договор?

Брачен договор може да бъде подписан, както преди брак така и при вече сключен брак. В случай, че договорът бъде сключен преди брака, то брачният договор произвежда действие при сключване на брака. Ако брак не бъде сключен, то договорът не произвежда действие.

Когато брачният договор е подписан след сключване на брака, той поражда действие от дата на подписването му или от друга дата, определена в него.

Брачният договор е сделка и се сключва в писмена форма с нотариална заверка на съдържанието и подписите. Когато брачният договор съдържа клаузи за прехвърляне на собственост или учредяване на вещни права, брачният договор се вписва в имотния регистър.

Във всички случаи брачният договор се вписва централен електронен регистър към Агенция по вписванията. Ако договорът бъде подписан след брака, то промяната в избрания законов режим, се вписва в акта за сключване на граждански брак.

Как се прекратява брачен договор?

Брачният договор е вид договор и като такъв може да се прекрати по взаимно съгласие на страните. Ако бъде прекратен по взаимно съгласие, съпрузите трябва да изберат режим на съпружеска имуществена общност, режим на разделност или да сключат нов договор.

На второ място брачният договор може да бъде прекратен и по съдебен ред. При съществена промяна на обстоятелствата, при които договорът е сключен, когато договорките застрашават интересите на единия съпруг и/или на дете, другият съпруг може да заведе иск пред съответния съд. Единият съпруг може да заведе иск и при виновно неизпълнение на задълженията по договора. Развалянето в този случай, може да бъде частично и да има действие за вбъдеще.

Брачният договор се прекратява и при прекратяване на брака.

Какво е необходимо за сключване на брачен договор? Колко струва брачен договор?

Изготвянето на брачен договор е строго индивидуално. Всеки може да намери примерен брачен договор в интернет, но за защита на пълните права на всяка от страните, е добре да се обърнете към адвокат по семейно право. Той ще изследва имущественото Ви състояние, като следва да изиска и/или да му предоставите пълен набор от документи за имуществото си, което следва да бъде вписано в брачния договор. Стойността на брачен договор е в съобразена с наредба за адвокатските възнаграждения, като следва да предвидите и заплащането на съответните такси – за нотариус и вписване в съответния регистър.

Ако имате нужда от съдействие при изготвяне на брачен договор или консултация по вече действащ такъв, може да се обърнете към адвокатска кантора Legal Frame.

Припознаване на дете без брак

Припознаване на дете без брак

Често се случва двама души да родят дете, без да имат сключен брак. В тази хипотеза, законът дава възможност на бащата да припознае детето и да бъде вписан като родител.

Т.е. припознаването е способ за установяване на произход. С него едно лице декларира, че е биологичен родител на дете. Припознаването се извършва непосредствено след раждане на детето. Ако това не бъде сторено, в акта за раждане се записва, че бащата е неизвестен.

Детето може да бъде припознато и на по-късен етап.

Как да припознаем дете?

Това се случва с подаване на заявление или декларация от бащата. Заявлението се подава до кмета на съответната община, а декларацията следва да бъде нотариално заверена и се предоставя в лечебното заведение. Оттам тя се изпраща по служебен път до общината Подаването става лично. За изготвяне на декларацията може да се обърнете към адвокат.

Длъжностното лице от общината съобщава на майката за припознаването в 7-дневен срок от извършването. Ако детето е навършило 14 годишна възраст, също следва да бъде уведомено. Уведомление се изпраща и до Дирекция „Социално подпомагане“ по район на детето.

Дете може да се припознае без ограничения във времето, дори преди раждане или ако то е починало и оставило свои живи деца.

Важно е да знаете, че майката или детето (ако то е навършило 14 г.) могат да оспорят припознаването. Ако това не бъде сторено в 3-месечен срок от получаване на съобщението, бащата се вписва като родител в акта за раждане.

Оспорване на припознаване от дете става по съдебен ред. Срокът, в който може да бъде сторено е до 1 г. от навършване на пълнолетие, ако при припознаване детето е малолетно.

Когато припознатият е пълнолетен, той може да оспори припознаването до 1 г. от узнаване за събитието. Оспорването става по съдебен ред.

Извън горните хипотези, Дирекция „Социално подпомагане“ може да оспори припознаването в срок от 1 година.

Какви са последиците от оспорване на припознаване?

Длъжностното лице уведомява бащата за оспорване като той може да заведе дело за установяване на произхода от бащата. Това се случва в 3 месечен срок.

За да докаже правотата си, ищецът може да поиска ДНК експертиза. Ако се установи, че той е биологичен родител, не са необходими други доказателства в съдебното производство.

Какво е иск за бащинство?

Съществуват хипотези, при които биологичният баща не желае да припознае извънбрачно дете. Майката има възможност да заведе дело за установяване на биологичния баща на детето. Давностният срок за завеждане на този иск е 3 г. от раждане на детето. В случай, че срокът бъде пропуснат, майката може да заведе дело от името на детето, в качеството й на законен представител.

За да е налице предпоставката за завеждане на иск за установяване на произход, следва в акта за раждане детето да е записано с „неизвестен“ баща. С решението си съдът ще постанови кой е биологичния баща на детето и ще разпореди корекция на акта за раждане. В него ще се впишат имената на биологичния баща, с което ще се породят и всички права и задължения като родител на детето.

Може ли да оттеглим припознаването?

Веднъж припознал детето, бащата не може да оттегли декларацията си. Законодателят, обаче, дава възможност за завеждане на иск за унищожаване на припознаването в определени случаи:

  • При грешка – когато майката е имала и други сексуални контакти;
  • При измама – когато майката е знаела, че детето не е заченато от съответния мъж, но умишлено го е въвеждала в заблуда;
  • При заплаха;
  • При недееспособност.

Срокът за завеждане на иск за унищожаване на припознаване е 1г. от установяване на грешката, заплахата или измамата.

Ако сте сключили граждански брак, законът предвижда презумпция за бащинство, т.е. щом двама родители са съпрузи, то единият родител е баща на детето. Ако детето се роди до 300 дни след развода, бившият съпруг отново се счита за биологичен баща на детето.

Ако имате нужда от съдействие при изготвяне на декларация за припознаване или за водене на дело за бащинство или оспорване на бащинство, може да се обърнете към адвокатска кантора Legal Frame.

Каква е процедурата при закупуване на имот?

съсобственост

Каква е процедурата при закупуване на имот?

Настоящата статия има за цел да Ви помогне в избора на жилище и стъпките, които да предприемете, за да е успешна сделката Ви. В долните редове ще разгледаме процедура, която трябва да преминете, за да сте максимално защитени при закупуване на недвижим имот.

Какъв ни е бюджета и кой е желания от нас недвижим имот?

Първото нещо, което трябва да направите е да определите желания от Вас дом. Недвижимият имот е дългосрочна инвестиция, която трябва да бъде обмислена. Тук трябва да си отговорите на въпросите: какво жилище искате, с инвестиционна цел ли купувате имота или за жилищни нужди.

Веднъж щом изберете желания от Вас недвижим имот, може да определите и необходимия за Вас бюджет, след което да получите предварително одобрение от банка за отпускане на жилищен кредит (ако това е необходимо).

В голяма част от случаите, за предварително одобрение от банка са нужни: молба за ипотечен кредит; копие от лична карта; трудов договор или документ, удостоверяващ доходите. Предварителното одобрение не Ви обвързва с конкретна банка, като може да получите такова от няколко банки едновременно.

В случай на необходимост, нашите адвокати могат да Ви съдействаме при ускорение на процеса по одобрение и получаване на банков кредит.

Проучване на недвижимия имот

След като изберете желания от Вас недвижим имот, може да се обърнете към адвокат по вещно право от адвокатска кантора Legal Frame, който да извърши всички необходими справки, за да се увери, че избраният от Вас имот е годен за закупуване.

Това означава, че ще бъде извършена справка на имота, която ще установи реалния собственик. Ако имотът е собственост на дружество, ще бъде направена справка относно наличието на изпълнителни дела за дружеството или открито производство по несъстоятелност или ликвидация.

Ако жилището, което сте харесали е строено от инвеститор на зелено, ще бъде направена и справка относно завършени обекти, състояние на дружеството и съответно липсата на задължения.

Важно е да направите и справка в Служба по вписванията относно наличието или липсата на вещни тежести, т.е. да се снабдите с Удостоверение за вещни тежести. От него ще е видно дали имотът е ипотекиран или има възбрана.

Стоп-капаро или стоп-депозит

Веднъж, когато сте сигурни, че искате да закупите недвижим имот, може да оставите стоп-капаро или стоп-депозит на агенцията за недвижими имоти (ако такава има) или продавача. Целта на стоп-капарото е да бъде свален имота от продажба, докато сте в преговори по условията на договора. Стоп-капарото показва намерение и желание за закупуване на недвижим имот. В случай, че преговорите пропаднат, то насрещната страна дължи връщане на дадената от Вас сума за стоп-капаро. Ако преминете към подписване на предварителен договор, то може да приспаднете тази сума от общата сума по предварителния договор

Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот

Една от най-важните стъпки при закупуване на жилище, е сключването на предварителен договор. Той е важен най-вече от юридическа гледна точка, тъй като в предварителния договор ще бъдат заложени и всички неустойки, срокове, суми и разпределяне на отговорности между страните.

Всеки предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот трябва да включва:

  • Данни за купувач и продавач;
  • Описание на недвижимия имот;
  • Цена и начин на плащане;
  • Срок за подписване на окончателен договор;
  • Неустойки;
  • Декларации от страните.

Предварителният договор за покупко-продажба на страните дава сигурност не само на купувача, но и на продавача. Затова препоръчваме да се обърнете към адвокат за изготвяне на договор за покупко-продажба на недвижим имот, за да бъдат интересите Ви максимално защитени.

Подготовка за подписване на нотариален акт

В периода между подписване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и подписване на нотариален акт, страните (най-вече продавача), трябва да извършат редица действия.

Основните от тях са снабдяването с определен набор документи, необходими за изготвянето на нотариален акт и изповядване на сделката пред нотариус.

Например:

  • Удостоверение за данъчна оценка – от нея ще бъде видно, че имотът няма неплатени данъци;
  • Схема на недвижимия имот;
  • Удостоверение за вещни тежести;
  • Удостоверение за семейно положение на продавача;
  • Удостоверение за наследници;
  • Разрешение за строеж, архитектурен проект, акт 16 или други необходими строителни документи в зависимост от положението на имота;
  • Удостоверение за липса на производство по несъстоятелност или ликвидация (ако продавачът е юридическо лице);
  • Удостоверение за липса на задължения по чл. 87 ДОПК.

Тук може да се обърнете към наш адвокат за изготвяне на нотариален акт и/или преглеждане на вече изготвен проект на такъв.

В този момент, следва да подпишете и ипотечен кредит, като от банката-кредитодател ще бъде назначена оценка на недвижимия имот. Следва да сключите и застраховка за имот, както и застраховка живот. При необходимост, банката може да изисква допълнителни документи във връзка с подписване на ипотечен кредит.

Изповядване на сделка пред нотариус и подписване на нотариален акт

Датата на изповядване на сделка пред нотариус следва да е предварително известна на страните и заложена в предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот. Нотариусът трябва да е с район на действие по адрес на имота. Възможно е, ако заплащате имота с ипотечен кредит, банката да определи при кой нотариус да се изповяда сделката.

Пред нотариуса трябва да бъдат представени всички документи посочени по-горе. Те трябва да бъдат в оригинал. Страните трябва да попълнят и декларации по образец, съгласно ДОПК и ЗМИП.

Преди сделката нотариусът проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на страните. Нотариусът следва да прочете съдържанието на нотариалния акт, след което ако няма възражения, се пристъпва към подписване.

Ако купувате недвижимия имот с банков кредит, то непосредствено след покупко-продажбата на недвижим имот, ще сключите и договорна ипотека с банката (която също е под формата на нотариален акт). В този случай, сумата за недвижимия имот ще бъде заплатена след вписване на сделката в Агенция по вписванията и изваждане на ново Удостоверение за вещни тежести, от което да е видно, че в полза на банката е вписана първа по ред ипотека.

Какви са нотариалните такси при покупко-продажба на недвижим имот?

При изповядване на сделката се дължат нотариални такси, които могат да бъдат уговорени между страните как ще бъдат заплатени. Практиката е, че купувачът поема стойността на таксите, но страните могат да се договорят и друго. Към таксите на нотариуса се добавя и такса вписване, която е 0.1% от стойността на договора, както и данък за придобиване на недвижим имот (който се определя от всяка община). Например, в София данъкът е 2.5%, Пловдив – 2.5%, Варна – 2.6%, Бургас – 3% и т.н.

Адвокатска кантора „Legal Frame” предлага цялостно проучване и помощ при извършване на сделки с недвижими имоти. Нашите адвокати по вещно право ще изготвят всички необходими документи, които ще Ви осигурят спокойствие при закупуване на имот, както и ще Ви съдействат през целия описан по-горе имот.