Договорите за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане са често използвани в България, особено при уреждане на отношения между близки роднини. Въпреки своята разпространеност, този вид договори създават редица правни въпроси, особено когато задълженията по тях не се изпълняват. В тази статия ще разгледаме кога и как може да се развали такъв договор.
Какво представлява договорът за издръжка и гледане?
Това е договор, при който едната страна (прехвърлителят) предоставя недвижим имот, а другата страна (приобретателят) се задължава да полага грижи и да осигурява издръжка за прехвърлителя до края на неговия живот. Съгласно закона, тези задължения са непрекъснати, лични и неделими.
Кога може да се развали договор за издръжка и гледане?
Развалянето на договора е възможно само по съдебен ред и обикновено се основава на неизпълнение на задълженията от страна на приобретателя. Това включва:
- Липса на грижи;
- Неоказване на необходимата издръжка;
- Лошо или унизително отношение;
- Прекратяване на всякакъв контакт с прехвърлителя.
Съдебната практика приема, че дори частично неизпълнение може да бъде основание за разваляне на договора, когато задълженията не са разпределени конкретно в самия договор.
Какво значение има съдържанието на договора?
Формулировката на договора е от ключово значение. Адвокатите от Legal Frame препоръчват ясно да се уточни:
- Дали задълженията се отнасят за минал, бъдещ или смесен период;
- Може ли задълженията да се изпълняват чрез трети лица;
- Какви конкретни действия се очакват от приобретателя.
Когато няма яснота по тези въпроси, съдът може да приеме, че неизпълнението е съществено, което води до разваляне на договора.
Какви са сроковете за предявяване на иск?
Срокът за предявяване на иск за разваляне на договора е 5 години от момента на неизпълнението. Важно е да се знае, че за всяко отделно нарушение започва да тече отделен давностен срок. Ако например грижите са прекратени през 2020 г., а искът е подаден през 2025 г., претенцията може да бъде уважена.
Наследниците могат ли да искат разваляне на договора?
Да, наследниците на прехвърлителя също имат право да предявят иск в рамките на 5 години от датата на неговата смърт. Те обаче могат да поискат разваляне само до размера на своя наследствен дял. Това означава, че ако само един наследник предяви иск, той може да възстанови собствеността пропорционално на своята част.
Последици от развалянето на договора
При успешно разваляне на договора:
- Имотът се връща обратно на прехвърлителя или на неговите наследници;
- Приобретателят може да получи обезщетение за вече положените грижи, ако такива са налице;
- Ако имотът е бил прехвърлен на трето лице преди вписването на иска – то запазва собствеността си;
- Ако прехвърлянето е станало след вписване на иска – третото лице губи правото си върху имота.
Може ли договорът да бъде обявен за нищожен?
Да, това е възможно при доказана измама или симулация, напр. ако приобретателят е знаел за близката смърт на прехвърлителя при сключване на договора. В такъв случай, договорът не поражда правни последици и имотът се връща в наследствената маса.
Развалянето на договор за прехвърляне срещу издръжка и гледане е сложна и емоционално натоварена процедура, която изисква не само правна експертиза, но и човешки подход.
Екипът на Legal Frame разполага с екип от адвокати в София с фокус върху недвижими имоти – предоставя пълно съдействие при разваляне на такива договори: от правна консултация и анализ на договора до процесуално представителство пред съда.
Свържете се с нас на www.legalframe.bg, за да насрочите консултация с опитен адвокат по недвижими имоти в София и да защитите своите права.
Legal Frame – Вашият сигурен правен партньор в света на недвижимите имоти.
