Договор за наем на апартамент/недвижим имот

Договорът за наем на апартамент може е един от най-често срещаните в практиката. Без значение дали ще наемете апартамент, офис, търговско помещение, магазин или друг обект, договорът за наем трябва да бъде достатъчно ясен и да защитава максимално интересите на страните.

Какво представлява договора за наем?

С договора за наем наемодателят предоставя на наемателя имущество за временно ползване срещу заплащане на определена в договора цена. Страни по договора могат да бъдат физически и юридически лица. Договорът се сключва в писмена форма като нотариална заверка не е нужна. Възможно е договора да бъде устен, но в случай на спор е по-трудно доказване на съществуващ договор или клаузите по него.

Договорът за наем може да съдържа различни по вид и тежест клаузи, но задължително страните трябва да посочат:

• Вид и местонахождение на недвижимия имот;
• Цена на наема;
• Страни по договора;
• Срок на договора;
• Други клаузи, според договорките на страните.

За да избегнете възникването на спорове относно начина на ползване на имота и заплащането на консумативите, е добре да се консултирате с опитен адвокат, който ще Ви насочи да изберете най-правилно:

• какви неустойки да предвидите при неизпълнение на договора;
• кой ще заплаща разходите по имота;
• кой е компетентния съд за решаване на спор между страните;
• има ли възможност за преотдаване на имота под наем;
• какво е предназначението на имота;
• и най-важното – как се прекратява договора.

Особено важно е страните да предвидят подходящи неустойки като съобразят наемната цена, финансовото състояние на страните. Неустойката служи като превантивна мярка за спазване на всички клаузи на договора. В случай на неизпълнение на клаузите, изправната страна може да претендира заложената в договора неустойка.

За по-голяма сигурност, препоръчваме изготвянето на приемо-предавателен протокол и опис при сключване на договора за наем. Страните могат да опишат и детайли относно състоянието на инвентара. При прекратяване на договора се съставя нов протокол като се сравнява описа на вещите и тяхното състояние.

За наемодателите е важно да предвидят първоначалното получаване на два наема. Единият има роля на депозит, в случай, че наемателят увреди имуществото. В случай, че имуществото е запазено, то наемодателят се задължава да върне надплатения наем.

Страните могат да предвидят и привеждането на имота в определен вид или закупуване на определен инвентар. Ако това не е предвидено, то имотът следва да бъде предаден в състояние, което отговаря на ползването, за което е нает.

Договорът за наем може да бъде изменян по всяко време, с допълнителни анекси/споразумения към него.

Как се прекратява договор за наем?

Най-често срещания способ за прекратяване на договор за наем е с предизвестие от една от страните. В договора за наем може да се предвиди различно по размер предизвестие – в практиката най-често срещано е едномесечното предизвестие. Такова е и предизвестието за прекратяване на безсрочен договор, когато в договора за наем не е предвидено друго.

Страните могат да прекратят договора за наем по всяко време, без да спазват предизвестието. Това става с изрично споразумение между страните за прекратяване, което става неделима част от договора.

Изправната страна може да прекрати договора едностранно без предизвестие, в случай, че другата страна е нарушила разпоредбите на договора.В този случай изправната страна може да претендира неустойки.

За какъв срок се сключва договор за наем?

Срокът на договора за наем може да бъде определен между страните. Но този срок не може да бъде повече от 10 години, освен ако една от страните по него не е търговец и сделката е свързана с упражняване на занятие.

Друга особеност е сключването на договор за наем, с продължителност над една година. Той трябва да бъде вписан в Имотния регистър към Агенция по вписванията. С вписването в Имотния регистър, при продажба на имота, договорът за наем остава в сила до изтичане на срока в него. Когато изтече срокът на наема по вписания договор за наем изтече, не е необходимо да подавате искане за заличаване.

Заключение

На пръв поглед подписването на договор за наем е рутинна процедура. В практиката, обаче, често възникват казуси, свързани с грешно тълкуване на клаузите по договора или неизяснени между страните обстоятелства в него. Затова нашият съвет е, когато Ви предстои отдаване на недвижим имот или наемане на такъв, да се обърнете към добър адвокат, който да Ви напътства в процеса на преговори, в процеса на изготвяне на договора и прилежащите към него протоколи и описи.

Нашите адвокати от адвокатска кантора Legal Frame, разполагат с дългогодишен опит в сферата на недвижимите имоти. В случай, че имате нужда или колебания по казус свързан с отдаване под наем на недвижим имот, може да ни потърсите.