Имуществени вреди от неизпълнение на договор за строителство
Какво представлява договор за строителство и кои са страните по него?Договорът за строителство е вид сделка, чийто предмет е изграждането на самостоятелен обект (един или повече), ремонт на самостоятелен обект, подобрение или преустройство. Страните по този договор са възложител и изпълнител, като в зависимост от вида на извършваните дейности, следва да се договори срок за изпълнение, цена за изпълнение и разбира се – неустойка за неизпълнение на договор. Договорът за строителство, може да бъде предхождан от предварителен договор.
Самият строителен процес изисква специфични знания и умения, като след завършване на строителните дейности, изпълнителят-строител следва да поеме и гаранция за извършените работи. Тъй като самият договор за строителство се сключва между частни субекти, намесата на администрацията се свежда до минимум, което от своя страна възпрепятства възможността Ви да подадете жалба за неизпълнение на договор пред съответната администрация.
Разбира, се неспазването на строителните предписания от строителния надзор и съответната администрация, води до налагане на глоби, заповеди за спиране на строителството или премахване на незаконния строеж.
Всеки договор за строителство трябва да бъде изпълнен: точно, реално, с грижата на добър стопанин от страна на строителя, добросъвестно и в сътрудничество между страните. Ако бъде нарушен някой от посочените принципи, то това ще представлява неизпълнение на договор. Важно е да знаете, че неизпълнението на договор може да настъпи и на етап предварителен договор, т.е. преди фактическо започване на строителството.
Тъй като строителството предполага извършването на различни дейности и съответно завършване на обекта в различна степен, то следователно и последствията от неизпълнение могат да настъпят в различни етапи.
Какви са правата ми при неизпълнение по договор за строителство или при некачествено изпълнение на строеж?
Договорът за строителство е двустранен, което означава, че задълженията на страните са взаимно свързани – от една страна изпълнителят следва да извърши качествено и навременно строителство, а възложителят да предостави възможност и съответно да заплати извършения труд. Дори в договора да не бъдат уговорено, страните могат да направят възражение за неизпълнение, съгласно чл. 90 от ЗЗД.
Или иначе казано – ако страните уговорят срокове за различните етапи на строителството или изпълнението на договора; или когато изпълнението не отговаря на предварително уговореното, то изправната страна може да направи възражение и да потърси обезщетение или да прекрати договора. За пълно неизпълнение на договора от страна на строителя, може да говорим и когато резултатът от изпълнението е незаконен строеж.
Срещу неточното изпълнение на строителството, може да активирате клауза за неустойка. В този случай, строителят ще трябва да заплати предварително уговорена между страните сума, с която да обезщети възложителя. За да получите уговорената неустойка е достатъчно да е налице неизпълнение по договора. В този случай не е необходимо да доказвате причинените от строителя вреди, т.е. неустойката определя отговорността на неизправната страна по договора. Размерът на неустойката може да бъде определен като точна сума или процент от общата цена на договора. Когато неустойката е прекалено голяма, има възможност съда да я намали поради прекомерност.
NB: Неустойка в договор за строителство сключен между търговци, не може да бъде намалена поради прекомерност.
Втората възможност, с която разполагате при неизпълнение на договор за строителство е обезщетение за действително претърпените имуществени вреди и пропуснати ползи. То може да бъде претендирано, ако вредата Ви надхвърля сумата на неустойката или когато неустойка не е уговорена. За целта следва да заведете иск пред съответния съд, в който да докажете причинените Ви вреди.
При всички положения, независимо от претендираната неустойка или обезщетение по съдебен ред, изправната страна може да развали договора, след като даде подходящ срок за изпълнение.
На трето място следва да посочим и възможностите Ви при некачествено изпълнение на строеж. Това означава, че строителят не е спазил проекта, т.е. строителството не се счита за завършено. В този случай, ще имате право да поискате поправяне на работата – за сметка на строителя; да поправите за своя сметка недостатъците – след което да искате възстановяване на разходите; или да намалите общия размер на възнаграждението.
Тук отново разполагате с възможност да претендирате обезщетение пред съответния съд, както и да развалите договора. Важно е да знаете, че при отклонение от строителните предписания, може да пуснете жалба и до съответната администрация.
Мога ли да претендирам обезщетение, след приключване на строителството?
Съгласно Закона за устройство на територията (ЗУТ), може да ангажирате гаранционна отговорност на строителя. Минималните гаранционни срокове са посочени в Наредба № 2 от 31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минималните гаранционни срокове за изпълнение на строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти, които се изчисляват считано от въвеждането на обекта в експлоатация по законния ред /издаване на акт № 15/. Съгласно Наредбата, те са:
- за всички видове новоизпълнени строителни конструкции на сгради и съоръжения, включително и за земната основа под тях – 10 години;
- за възстановени строителни конструкции на сгради и съоръжения, претърпели аварии – 8 години;
- за хидроизолационни, топлоизолационни, звукоизолационни и антикорозионни работи на сгради и съоръжения в неагресивна среда – 5 години, а в агресивна среда – 3 години;
- за всички видове строителни, монтажни и довършителни работи (подови и стенни покрития, тенекеджийски, железарски, дърводелски и др.), както и за вътрешни инсталации на сгради, с изключение на работите по т. 1, 2 и 3 – 5 години.
Ако дефектите от строителството са възникнали на по-късен етап, строителят дължи отстраняване на същите за своя сметка.
При некоректен строител или ако Ви предстои сключване на договор за строителство, може да се обърнете към адвокат от кантора Legal Frame. Нашите юристи ще Ви съдействат в процеса на изготвяне на документи и завършване на строителния Ви обект.
