Каква е процедурата при продажба на имот?

Ако планирате да продадете недвижимия си имот, може да се запознаете предварително с настоящата статия или да потърсите адвокат за недвижими имоти, тъй като списъкът от необходими документи е дълъг, а в зависимост от сделката, може да има нужда от допълнителни такива.

Част от документите са задължителни за нотариалната сделка, други могат да бъдат изискани от купувача или кредитиращата банка, във връзка с неговата правна сигурност. В долните редове ще Ви запознаем с процедурата при продажба на имот.

На първо място следва да направите проучване на съответния пазар.

T.е. да определите колко струва недвижимия Ви имот. Това може да се случи в специализираните сайтове за покупко-продажба, а за по-голяма сигурност може да се обърнете към оценител, който да състави оценка на недвижимия имот и да определи реалната му стойност. Разбира се, всеки продавач е свободен да постави желаната от него цена.

Обява за продажба на недвижим имот

Веднъж определили стойността на имота, може да го предложите за продажба чрез интернет платформи или да се доверите на брокер на недвижими имоти.

Адвокатска кантора “Legal Frame“ работи в тясно сътрудничество с едни от най-популярните агенции за недвижими имоти и в този смисъл нашите адвокати могат да Ви съдействат при осъществяване на контакт с брокер.

Набавяне на необходимите документи за продажба на недвижим имот

Най-важната стъпка, която трябва да предприемете е: набавяне на необходими документи за продажба на имот, като тук може да се консултирате с адвокат, за да си спестите време и главоболия.

Първата и най-важна група документи за продажба на имот са тези, с които удостоверяват правото си на собственост. Те трябва да бъдат пълен комплект, за да се проследи историята на имота и да се осигури максимална проверка от купувача.

Най-често срещаните документи за собственост са следните:
- Нотариален акт за покупко-продажба, за дарение, за замяна и др.;
- Завещание;
- Договор за продажба по реда на Наредбата за държавните имоти;
- Брачен договор;
- Съдебно решение или договор за делба;
- Крепостен акт (за по-старите имоти);
- Решение на Поземлена комисия или служба „земеделие и гори“ за възстановяване на имота;
- Постановление за възлагане на недвижим имот; Други.
След като определите документите за собственост, следва да посетите Агенция по геодезия, картография и кадастър (АГКК), откъдето може да се снабдите с актуална схема или скица на недвижимия имот. От нея ще е видно, че Вие сте собственик на имота.
Документът за собственост и скицата от АГКК ще Ви послужат да се снабдите с Удостоверение за данъчна оценка. То следва да бъде извадено от териториалната дирекция на НАП по местонахождение на имота. Преди да извадите данъчна оценка, трябва да се уверите, че сте заплатили дължимия данък сгради и такса смет за имота. В Удостоверението за данъчна оценка ще бъде отбелязано, че нямате неплатени задължения. Данъчната оценка е валидна съответно до 30 юни, когато е издадена преди това и до края на текущата година, когато е издадена след 30 юни.
Ако сте в брак, имате деца трябва да се снабдите и с Удостоверение за семейно положение. То ще послужи, за да се прецени кога е придобит имота – преди или след брака. Удостоверението се издава от ЕСГРАОН към съответната община. Ако сте встъпили в брак и имате избран режим на имуществените отношения, трябва да се снабдите с Удостоверние за избран режим на имуществени отношения. Той може да бъде изваден от Агенция по вписванията, Брачен регистър.
Ако имате брак, следва да предоставите и декларация по чл. 26 от Семейния кодекс. С нея декларирате съгласието на другия съпруг, а ако сте разведени, следва да приложите и съдебно решение за развод.
Когато недвижимият имот е наследство, трябва да предоставите и удостоверение за наследници, което се издава от общината по постоянен адрес на починалия.
При жилища, които са закупени преди години, може да има разлика между улицата, която е по нотариален акт и сегашното име на улицата. Т.е. тя да е била преименувана. Ако попадате в тази хипотеза, трябва да извадите и Удостоверение за административен адрес на имота.
Един от най-важните документи, с които трябва да се снабдите е Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот (УВТ) или по-известно като удостоверение за тежести. Удостоверението се издава от Агенция по вписванията и трябва да обхваща 10 годишен период назад. За целта трябва да предоставите всички документи за собственост за 10 годишен период назад, скица/схема на недвижимия имот, да платите държавна такса и приложите пълномощно (когато е необходимо).
Ако собственикът на недвижимия имот е юридическо лице (фирма), трябва да предоставите и Протокол-решение на компетентния орган за продажбата на имота. В решението трябва да са описани правата и упълномощеното лице, което да извърши сделката.
Когато жилището е в процес на изграждане, трябва да предоставите и строителни книжа, в зависимост от етапа на строежа. Такива могат да бъдат:
- Протокол за определяне на строителна линия и ниво;
- Разрешение за строеж;
- Архитектурни проекти;
- Площообразуване;
- Разрешение за ползване;
- Констативен протокол по чл. 181, ал. 2 ЗУТ.
При продавач малолетно или непълнолетно лице, трябва да изискате разрешение от районния съд за сключване на сделката.
Ако продавачът е представляван от друго лице, трябва да предоставите и нотариално заверено пълномощно, с описани права и задължения по сделката.
При изповядване на нотариалната сделка, трябва да представите и следните декларации:
- Декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК;
- Декларация по чл. 25, ал. 8 от ЗННД;
- Декларация по чл. 42, ал. 2, т. 2 от ЗМИП;
- Декларация по чл. 59, ал. 1, т. 3 от ЗМИП.