Каква е процедурата при закупуване на имот?
Настоящата статия има за цел да Ви помогне в избора на жилище и стъпките, които да предприемете, за да е успешна сделката Ви. В долните редове ще разгледаме процедура, която трябва да преминете, за да сте максимално защитени при закупуване на недвижим имот.
Какъв ни е бюджета и кой е желания от нас недвижим имот?
Първото нещо, което трябва да направите е да определите желания от Вас дом. Недвижимият имот е дългосрочна инвестиция, която трябва да бъде обмислена. Тук трябва да си отговорите на въпросите: какво жилище искате, с инвестиционна цел ли купувате имота или за жилищни нужди.
Веднъж щом изберете желания от Вас недвижим имот, може да определите и необходимия за Вас бюджет, след което да получите предварително одобрение от банка за отпускане на жилищен кредит (ако това е необходимо).
В голяма част от случаите, за предварително одобрение от банка са нужни: молба за ипотечен кредит; копие от лична карта; трудов договор или документ, удостоверяващ доходите. Предварителното одобрение не Ви обвързва с конкретна банка, като може да получите такова от няколко банки едновременно.
В случай на необходимост, нашите адвокати могат да Ви съдействаме при ускорение на процеса по одобрение и получаване на банков кредит.
Проучване на недвижимия имот
След като изберете желания от Вас недвижим имот, може да се обърнете към адвокат по вещно право от адвокатска кантора Legal Frame, който да извърши всички необходими справки, за да се увери, че избраният от Вас имот е годен за закупуване.
Това означава, че ще бъде извършена справка на имота, която ще установи реалния собственик. Ако имотът е собственост на дружество, ще бъде направена справка относно наличието на изпълнителни дела за дружеството или открито производство по несъстоятелност или ликвидация.
Ако жилището, което сте харесали е строено от инвеститор на зелено, ще бъде направена и справка относно завършени обекти, състояние на дружеството и съответно липсата на задължения.
Важно е да направите и справка в Служба по вписванията относно наличието или липсата на вещни тежести, т.е. да се снабдите с Удостоверение за вещни тежести. От него ще е видно дали имотът е ипотекиран или има възбрана.
Стоп-капаро или стоп-депозит
Веднъж, когато сте сигурни, че искате да закупите недвижим имот, може да оставите стоп-капаро или стоп-депозит на агенцията за недвижими имоти (ако такава има) или продавача. Целта на стоп-капарото е да бъде свален имота от продажба, докато сте в преговори по условията на договора. Стоп-капарото показва намерение и желание за закупуване на недвижим имот. В случай, че преговорите пропаднат, то насрещната страна дължи връщане на дадената от Вас сума за стоп-капаро. Ако преминете към подписване на предварителен договор, то може да приспаднете тази сума от общата сума по предварителния договор
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
Една от най-важните стъпки при закупуване на жилище, е сключването на предварителен договор. Той е важен най-вече от юридическа гледна точка, тъй като в предварителния договор ще бъдат заложени и всички неустойки, срокове, суми и разпределяне на отговорности между страните.
Всеки предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот трябва да включва:
- Данни за купувач и продавач;
- Описание на недвижимия имот;
- Цена и начин на плащане;
- Срок за подписване на окончателен договор;
- Неустойки;
- Декларации от страните.
Предварителният договор за покупко-продажба на страните дава сигурност не само на купувача, но и на продавача. Затова препоръчваме да се обърнете към адвокат за изготвяне на договор за покупко-продажба на недвижим имот, за да бъдат интересите Ви максимално защитени.
Подготовка за подписване на нотариален акт
В периода между подписване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и подписване на нотариален акт, страните (най-вече продавача), трябва да извършат редица действия.
Основните от тях са снабдяването с определен набор документи, необходими за изготвянето на нотариален акт и изповядване на сделката пред нотариус.
Например:
- Удостоверение за данъчна оценка – от нея ще бъде видно, че имотът няма неплатени данъци;
- Схема на недвижимия имот;
- Удостоверение за вещни тежести;
- Удостоверение за семейно положение на продавача;
- Удостоверение за наследници;
- Разрешение за строеж, архитектурен проект, акт 16 или други необходими строителни документи в зависимост от положението на имота;
- Удостоверение за липса на производство по несъстоятелност или ликвидация (ако продавачът е юридическо лице);
- Удостоверение за липса на задължения по чл. 87 ДОПК.
Тук може да се обърнете към наш адвокат за изготвяне на нотариален акт и/или преглеждане на вече изготвен проект на такъв.
В този момент, следва да подпишете и ипотечен кредит, като от банката-кредитодател ще бъде назначена оценка на недвижимия имот. Следва да сключите и застраховка за имот, както и застраховка живот. При необходимост, банката може да изисква допълнителни документи във връзка с подписване на ипотечен кредит.
Изповядване на сделка пред нотариус и подписване на нотариален акт
Датата на изповядване на сделка пред нотариус следва да е предварително известна на страните и заложена в предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот. Нотариусът трябва да е с район на действие по адрес на имота. Възможно е, ако заплащате имота с ипотечен кредит, банката да определи при кой нотариус да се изповяда сделката.
Пред нотариуса трябва да бъдат представени всички документи посочени по-горе. Те трябва да бъдат в оригинал. Страните трябва да попълнят и декларации по образец, съгласно ДОПК и ЗМИП.
Преди сделката нотариусът проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на страните. Нотариусът следва да прочете съдържанието на нотариалния акт, след което ако няма възражения, се пристъпва към подписване.
Ако купувате недвижимия имот с банков кредит, то непосредствено след покупко-продажбата на недвижим имот, ще сключите и договорна ипотека с банката (която също е под формата на нотариален акт). В този случай, сумата за недвижимия имот ще бъде заплатена след вписване на сделката в Агенция по вписванията и изваждане на ново Удостоверение за вещни тежести, от което да е видно, че в полза на банката е вписана първа по ред ипотека.
Какви са нотариалните такси при покупко-продажба на недвижим имот?
При изповядване на сделката се дължат нотариални такси, които могат да бъдат уговорени между страните как ще бъдат заплатени. Практиката е, че купувачът поема стойността на таксите, но страните могат да се договорят и друго. Към таксите на нотариуса се добавя и такса вписване, която е 0.1% от стойността на договора, както и данък за придобиване на недвижим имот (който се определя от всяка община). Например, в София данъкът е 2.5%, Пловдив – 2.5%, Варна – 2.6%, Бургас – 3% и т.н.
Адвокатска кантора „Legal Frame” предлага цялостно проучване и помощ при извършване на сделки с недвижими имоти. Нашите адвокати по вещно право ще изготвят всички необходими документи, които ще Ви осигурят спокойствие при закупуване на имот, както и ще Ви съдействат през целия описан по-горе имот.
