Видове Ограничения на правото на собственост и Вещни Тежести върху недвижим имот

Право на собственост върху недвижим имот

  Правото на собственост на всеки един гражданин на Република България, както и на всяко лице, собственик на вещ на територията на Република България е гарантирано още с основния закон, а именно Конституцията. Съгласно чл. 17 от Конституцията на Република България /КРБ/ правото на собственост и на неговата неприкосновеност и наследяване се гарантира и защитава от закона, имайки предвид основни закони като Закон за собствеността и Закон за наследството. 

  Правото на собственост има абсолютен характер, изразяващ се в признатата възможност на собственика да се разпорежда с притежаваната от него вещ, както намери за правилно и наред с това задължението на всички останали субекти да се въздържат от действия, с които пречат собственикът на една вещ да упражнява правото си на собственост. Въпреки това обаче законът позволява да съществуват ограничения на правото на собственост, като в най–общия случай ограниченията се осъществяват именно от самия собственик в полза на трети лица или по силата на специален закон и поради задължения на самия собственик на имота. Във връзка с това са въведени законови ограничения, с които се цели избягването на колизия между абсолютния характер на правото на собственост и защитата, и опазване интересите на останалите лица.

Какви ограничения на правото на собственост върху недвижим имот има

Такива са ограниченията свързани с владението на имота и в частност:

• Задължение за осигуряване на свободен достъп в имотите 

Съгласно чл. 51 от ЗС, когато за извършването на работи в един недвижим имот е необходимо да се влезе в друг имот, собственикът на първия е длъжен да даде достъп за това.

• Възможност за преминаване през имота

Възможността за преминаване е уредена от чл. 190 от ЗУТ. Касае се за случаите, когато съгласно подробен устройствен план някои урегулирани поземлени имоти имат лице само по проектирани нови улици, преди тези улици да са открити. Тогава общината може да прокарва временни пътища, които да осигуряват достъп до съответните имоти. Това става въз основа на писмен договор между заинтересованите собственици на поземлени имоти с нотариална заверка на подписите, а при липса на съгласие – въз основа на заповед на кмета на общината. Собствеността върху частите от поземлени имоти заети от временни пътища се запазва.

• Право на ползване

Правото на ползване е учредено от самия собственик на имота в полза на трето лице за определен период от време срещу заплащане. Възможно е правото на ползване да бъде учредено в полза на трето лице пожизнено и без дължима насреща сума или друг вид престация като най–често това се случва между близки и роднини.

• Право на строеж

Право на строеж, отстъпено от самия собственик на недвижим имот в полза на трето лице, което има право да построи определена сграда срещу заплащане на правото на строеж или срещу друг вид насрещна престация.

• Наложена възбрана/запор 

Когато върху една вещ има наложена възбрана или запор, то нейният собственик не може да се разпорежда с нея т.е. да прехвърля собствеността върху вещта на трето лице.

• Вписан договор за наем в полза на трето лице

Ако договорът за наем е вписан ( щом е вписан, значи задължително е заверен нотариално) и имотът бъде продаден, новият собственик ще трябва да „търпи“ сключения договор за наем за целия период и при условията, при които е подписан. Това е така, защото вписването има именно такава функция, да оповести на всяко лице, че за този имот има сключен договор за наем. Така, новият собственик, купувайки този имот е знаел ( или е могъл да знае), че за имота има сключен договор за наем.

• Вписани искови молби или съдебни актове 

Ако са налице такива обстоятелства е добре да се набавят вписаните документи от Агенция по вписвания /Имотен регистър/, за да се прецени на какъв етап е делото, както и какъв е крайният съдебен акт /ако има такъв/  имот и какви са последиците от това.

• Учредена ипотека върху имота

Ипотеката е вещна тежест, представляваща обезпечение на вземане с недвижим имот, която обременява определен недвижим имот на длъжника или на трето лице. Това е обезпечение на определено вземане така, че кредиторът може да го възбрани в собственост, на който и да се намира той, за да се удовлетвори от цената му по предпочитание пред другите кредитори на същия длъжник или на собственика на имота. Наличието на ипотека дава право на кредитора да изисква от всяко лице, намиращо се в имота, да не влошава състоянието му, както и да насочи принудителното изпълнение върху имота, независимо чия собственост е той. Ипотеката се учредява чрез вписване в имотния регистър, което се извършва въз основа на договор или на закона (чл. 166, ал. 1 от ЗЗД).

  В случай, че решите да закупите недвижим имот е необходима щателна предварителна проверка съгласно представени документи за собственост на имота. С оглед на необходимите документи е важно да се изследва чия е собствеността върху имота, има ли някакви учредени и вписани вещни тежести или вписани права на трети лица или съдебни искове относно имота. Ако такива бъдат установени, то следва да се прецени по какъв начин следва да се подходи, както и по какъв ред могат да бъдат заличени и в кой момент това да бъде направено /преди или след сделката/. Именно поради тази причина е съвсем в реда на нещата да се доверите на опитни адвокати по вещно право, които да свършат качествено работата си, за да може Вие да придобиете спокойно харесания от Вас имот без да се притеснявате от настоящи и бъдещи спорове  и проблеми, породени от покупката на имота. Закупуването на имот носи със себе си високи рискове при непознаване на законите и нормативните актове, касаещи вещното право и всякаква друга правна сфера, свързана с недвижимо имущество. За да не се окажете ощетена страна и да избегнете ситуация, при която да сте жертва и да се потъпчат правата ви, консултирайте се с адвокат недвижими имоти.