Възможно ли е повишаване на цената на имот в процес на строеж при вече сключен предварителен договор за покупко – продажба?
Голяма част от купувачите на недвижими имоти предпочитат да инвестират в закупуване на имот на „зелено“ чрез сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в строеж. Причината е предимно по-ниската цена, която заплащат. Това е изгодна, разумна инвестиция – освен по-ниска цена, получавате възможност за заплащане стойността на имота на части, в зависимост от етапа на завършеност на сградата.
Макар да е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот на “зелено”, има риск от фалит на инвеститора до довършване на сградата. Тъй като недвижимият имот е все още в строителство, покупката му крие рискове за двете страни от индексация на цената.
Ковид кризата и войната в Украйна, накараха много от строителите да преразгледат цените, на които са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Причината е повишаването на цената на строителните материали, забавени доставки, увеличение на инфлацията.
Сделки с недвижими имоти, изготвяне на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, изискват добро познаване на законите. Поради тази причина е добре да се обърнете към доказана в тази област на правото адвокатска кантора в София и страна, да поискате правна помощ от добър адвокат недвижими имоти.
Допустимо ли е от закона едностранно увеличение на продажни цени при сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в строеж ?
Законодателят допуска едностранно увеличение на цената по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Причината е, че един договор за покупко-продажба на имот има смесен характер. Той съдържа елементи на договор за изработка, тъй като продавачът-инвеститор има задължението не само да ви прехвърли правото на собственост, но и да извърши строителството на сградата, в която се намира и Вашия недвижим имот. От тук идва и възможността за индексация на договора.
Това право е гарантирано в чл. 266, ал. 2 от Закон за задълженията и договорите. Той гласи, че ако през времето на изпълнение на договора предварително определената цена на материалите и/или работната ръка се изменени, възнаграждението може да се измени, въпреки и да е било уговорено вече
Увеличението на цената при сключен предварителен договор за продажба на имот, е едностранен акт на строителя, но той следва да бъде обоснован с обективни критерии, като икономическата ситуация в страната, статистика за нивото на инфлация и поскъпването на цените на материалите, които се влагат в строителството. Ако изпитвате трудности, за да докажете увеличението на цените, направете с адвокат имоти консултация по вашия казус.
Права на продавача съгласно чл. 266, ал. 2 от ЗЗД за увеличение на цената при сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в строеж?
За да бъде признато от купувача, едностранното увеличение на възнаграждението по сключения предварителен договор за продажба на имот, е не да увеличи печалбата на строителния инвеститор, а да компенсира загубите му от повишената цена на материали за цялостния и грубия строеж, доколкото това е възможно. Поради тази причина, при отправена молба от продавача до купувача, следва да бъде доказана разликата в цените на материалите и други разходи при започване на строителството и цената към момента на изпращане поканата за промяна.
Практиката и статистиката на Върховния касационен съд гласи, че за да се допусне такова увеличение, следва да се докаже, че продавачът е ощетен и търпи загуби в хода на строителството, поради поскъпване на цените на строителните материали, влагани в конструкциите на сградата, което поскъпване да е вследствие на моментната икономическа и инфлационна ситуация. Т.е. увеличаването на цените трябва да е по отношение на тези строително-монтажни работи, одобрени и приети със започване на проекта. Всички материали или дейности извън одобрения проект, не подлежат на индексация и една уважавана адвокатска кантора в София и страната или един добър адвокат имотно право не биха срещнала трудности при защита интересите на купувача.
Според съдебната практика, щом има подобен вид смесен договор, то възнаграждението по него подлежи на изменение. Важно е да знаете, че дори да не е уговорена клауза за индексация на цената, то продавачът може отново да измени договора, позовавайки се на закона.
Права на купувача при едностранно увеличение на цената при сключен предварителен договор за продажба на имот
Купувачът от своя страна разполага със средства за защита. Той следва да прецени сам или с помощта на адвокат недвижими имоти, дали е налице забава в изпълнението от продавача. Дали цените на извършваните строително-монтажни работи са се изменили след настъпване на забавата и каква е била цената преди това.
В случай, че се установи такава забава в строителството, то поскъпването ще бъде за сметка на продавача поради неговото забавено изпълнение по договора. Тук практиката на съдилищата е единна и непротиворечива. Винаги, когато строителят е в забава и строителството е извършено след уговорените срокове, едностранна индексация на цената във връзка с поскъпнали материали или работна ръка е невъзможно.
Дори при уговорена индикативна прогнозна цена, която да стане окончателна след завършването на обекта, едностранно увеличение на цената на строителството ще е невъзможно, ако строителят не е спазил сроковете.
Тук основателно възниква и въпросът: в случай на намаляване цените на материали и/или работна ръка, подлежи ли стойността на договора на намаляване?
Ако окончателните СМР са били приети от купувача, то не може да се иска намаляване на окончателната цена. Във всички останали случаи по аргумент на обратното, купувачът може да иска намаляване на цената.
Кантора Legal Frame е реномирана адвокатска кантора в София и страната. Тук ще намерите специализиран адвокат недвижими имоти и екип, готов да поеме защитата на вашите права и собственост.
