Възстановяване на запазена част от наследство

Законодателят у нас е предоставил възможността на всеки да се разпорежда с притежаваното от него имущество, както намери за добре. Тази възможност, не е безгранична, като за запазване на интересите на най-близките роднини, законът предвижда някои ограничения. Ако считате, че сте ощетени при разпределение на имуществото, може да се обърнете към адвокат, който да заведе дело за запазена част от наследство.

 

Какво представлява запазена част от наследство?

 

Наследодателят може да прави завещания или дарения свободно в рамките на разполагаемата част от имуществото. Това е масата от имуществото, която се получава след като се извади запазената част на наследниците. Запазената част от наследство не може да бъде накърнена с извършване на дарение, което е направено по отношение на лице, които не е наследник по закон или с дарение, което увеличава дял от наследството. 

Със запазена част от наследство разполагат — низходящите (деца, вкл. осиновени), съпруг/съпруга и родители. Тяхната запазена част е различна в зависимост от хипотезата, в която се намирате. Например: ако наследодателят не е оставил съпруг, а само низходящи, запазената им част е ½ при едно дете и ⅔ ако има повече деца. При съпруг и низходящи, запазената част на съпруга е равна на запазената част на всяко дете, като при едно дете разполагаемата част е ⅓, при две деца — ¼, при повече деца ⅙ от наследството.

Запазената част за родители е ⅓, когато наследодателят не няма съпруг/съпруга. Ако освен родителите, наследодателят има съпруг/съпруга, запазената част на последния също е ⅓. При наследяване само от съпруг, запазената част е ½. 

NB: Горепосоченият дял касае цялото имущество на наследодателя, а не отделни имуществени права.

Как се определя запазена и разполагаема част от имущество?

Преди да се определи точния размер на запазена или разполагаема част от наследство, следва да бъде установена общата наследствена маса — т.е. цялото имущество, с което наследодателят е разполагал към момента на смъртта. Активите се оценяват по пазарна стойност, като от наследствената маса се изваждат задълженията на наследодателя и увеличението на наследството, за което са спомогнали наследниците. Към полученото се добавят завети и дарения. Ако наследодателят е завещал цялото си имущество или дробна част от него, то наследствена маса не се образува.

Дело за възстановяване на запазена част от наследство

След смъртта на наследодателя, наследниците, които имат право на запазена част, могат да предявят иск срещу надарения или ползващия се от завещанието. Съветваме Ви да се обърнете към адвокат, който да изготви нужните документи и да Ви съдейства с провеждане на съдебното дело. 

Правото на възстановяване на запазена част възниква единствено, когато е накърнена запазената част. Самото дарение или завещание е действително и следва да бъде намалено само с толкова, колкото е необходимо, за да се изпълни тази запазена част. За да упражните правото за възстановяване на запазена част от наследство срещу лице, което не е наследник по закон и не е призовано да наследява, следва първо наследството да се приеме по опис. 

Според тълкувателната практика на Върховния касационен съд: приемането на наследството по опис е предпоставка за предявяване на иска, само когато се намаляват дарения или частни завещателни разпореждания (завети), но не и когато става въпрос за универсални завещания (цялото имущество или дробна част от него). 

Първо по ред се намаляват завещанията, след което дарения. Важно е да знаете, че при имот, за който не може да определи реална част и да се възстанови запазена част, имотът остава в наследство, а заветникът или надареният имат право на парична компенсация.

NB: Правото на възстановяване на запазена част не се погасява със смъртта на наследника, който има право на запазена част. Наследниците му, могат да предявят иск пред съд или да встъпят в правата по вече заведено дело.

Дело за запазена част при покупко-продажба

В практиката, за да бъде избегнато отмяна на дарението, поради запазена част, наследодателите правят фиктивни продажби, с които да прикрият дарението. В този случай сделката е недействителна, а съдът ще я прогласи за нищожна. Тук в тежест на ищеца е да докаже прикритото дарение като може да използвате доказателства за начина на плащане, размера на платената сума, вида на плащане и прочие. Свидетелските показания също са важен фактор за доказване на симулативната продажба. Срокът за завеждане на иск за симулативна сделка е 5 години от откриване на наследството.

Каква е давността за завеждане на дело за възстановяване на запазена част от наследство?

Може да заведете дело за възстановяване на запазена част от наследство в 5 годишен срок от дата на смъртта на наследодателя. При завещания, срокът започва да тече от смъртта, ако има направено и прието завещание. Ако наследниците не са узнали за направено завещание, 5 годишният давностен срок започва да тече от момента на узнаване за завещанието или вписването му в Агенция по вписванията. Съдебният иск се завежда срещу лицето, което се е обогатило от завещателните разпореждания.

В случай, че запазената част от наследството Ви е накърнена и желаете да предприемат съдебни действия по възстановяване на полагащото се имущество, трябва да се консултирате с добър адвокат, специалист по недвижими имоти и наследствено право. Адвокатска кантора Legal Frame гр. София предлага защита и юридически услуги по дела за наследство, семейно право и недвижими имоти.

Делба на имот — процедура

В настоящата статия ще Ви разясним каква е процедурата за делба на имот, какви са сроковете и имам ли нужда от адвокат. Ако имате допълнителни въпроси, може да се обърнете към юристите от адвокатска кантора Legal Frame, които разполагат с дългогодишен опит и богата практика, свързана с дела за делба на имот.

Кога има съсобственост на имот?

Съсобственост на недвижим имот има, когато същият се притежава от две или повече лица. Съсобствеността може да възникне с покупко-продажба, чрез наследяване, дарение и други придобивни способи.

Когато е налице съсобственост, всеки един от собствениците може да използва имота заедно с останалите, а когато имотът се използва само от единия собственик, то другите имат право на обезщетение.

Освен с делба, съсобствеността може да бъде прекратена и по друг ред:

  1. Отказ от право. Съсобственикът може да се откаже от своето право, като следва да декларира това нотариално, а когато съсобствеността е възникнала чрез наследяване, това става чрез отказ от наследство. Самият отказ се вписва в Имотния регистър към Агенция по вписвания.
  2. Прехвърляне на притежавана идеална част. Прехвърлянето може да се направи в полза на другия или другите съсобственици. Ако вземете решение да продадете своята идеална част на трето лице (което не е съсобственик), трябва първо да предложите своите идеални части на другия или другите съсобственици. Предложението трябва да съдържа същите параметри, при които ще продадете идеалните си части на трето лице. Когато другите съсобственици се откажат с нарочна декларация, ще имате право да продадете имота си. Важно е да знаете, че това правило не се прилага, когато прехвърлите идеалните си части чрез дарение.

Какво представлява делба на имот?

Делбата е способ, чрез който се прекратява съсобствеността в недвижим имот, притежаван от няколко лица. Делбата е два вида — доброволна и съдебна. И в двата случая следва да изпълните набор от процедури и законови изисквания, поради което Ви съветваме да се обърнете към адвокат за делба. Най-често страните стигат до делба, поради влошаване на взаимоотношенията и невъзможност да се намери общо решение за съсобствен имот. По-бързият и по-евтин начин за решаване на спора е чрез доброволна делба.

При делбата, всеки един от съсобствениците получава част от общия имот. Има случаи, когато не може да се извърши делба. Например при съпрузи, които са избрали режим на имуществена общност. Т.е. до прекратяване на брака или до промяна на избрания от тях режим, те не могат да разделят недвижимите имоти. Делба е недопустима и при общи части на етажна собственост, както и имоти включени в гражданско дружество.

За да бъде делбата успешна, трябва всички съсобственици да са участвали в нея. Това крие множество рискове, особено при наследствените имоти, поради което съветваме да се обърнете към опитен адвокат. Всеки недвижим имот следва да бъде проучен внимателно, относно собствеността, начинът на възникване и кои са наследниците (когато имотът е наследен), тъй като ако не участват всички съсобственици — делбата е нищожна.

В случай, че пропуснете да включите в дело за делба недвижим имот, то не е пречка да извършите друга (втора) делба. Ако в делбата бъде включен имот, който не е собственост на участниците в производството, то делбата не поражда действие. При извършване на делбата, всеки съсобственик получава реален дял от съсобствеността.

Ако при съдебна делба не може да бъде получен реален дял, имотите се изнасят на публична продан, а съсобствениците разделят продажната цена. При доброволната делба, съсобственикът, който не получава дял, следва да получи уравнение в пари или други вещи. В противен случай, делбата се приема за недействителна и не поражда ефект.

Какви видове делба има?

Делбата може да бъде доброволна или съдебна. Във всички случаи доброволната делба е значително по-бърз способ за подялба на имуществото. Освен това изисква много по-малко средства и по-бързо постигане на целите на делбата.

  1. Доброволна делба. Доброволна делба е договор между съсобствениците. С него се постига съгласие за разпределението на имотите или уравняването с пари или други вещи. Договорът за доброволна делба се заверява нотариално и се вписва в Имотния регистър.
  2. Съдебна делба. Когато съгласие между съсобствениците е невъзможно, по инициатива на някой от съсобствениците може да бъде образувано дело за съдебна делба. Дело за съдебна делба протича в две фази:

А) Първата фаза съдът установява дали има съсобственост, кои са съсобствениците и какъв е размера на техните дялове. В първата фаза на съдебна делба се проверява и как е придобит имота, дали е наследствен, кой е наследодателя и други въпроси от значение за собствеността на недвижимия имот. Делото за делба започва по иск на заинтересована страна — съсобственик. Може да се обърнете към адвокат, който да изготви искова молба за започване дело за делба. В първата фаза на делба могат да бъдат предявени и допълнителни искове (напр. за намаляване на следствена маса).

Б) Втора фаза на съдебна делба. След изясняване на горните въпроси, съдът преминава към втора фаза, чиято основна цел е прекратяване на съсобствеността. Ако имотите, които се делят са толкова, че всеки съсобственик получава по един имот, съдът съставя разделителен протокол. В него се посочват дяловете, които съделителите получават. След това се тегли жребий, с който се определя кой съсобственик какъв кой имуществен дял получава. Когато жребият е несправедлив или удачен, съдът определя дяловете. На основание съдебното решение, съсобствениците стават изключителни собственици на имуществото.

Ако имотите не могат да бъдат разделени, така че всеки от съсобствениците да получи по един, съдът изкарва имотите на публична продан. Съделителите получават изпълнителен лист, с който образуват дело при съдебен изпълнител, който продава имота. Получената цена от продажбата се разпределя между съсобствениците, съгласно техните дялове.

Когато искате да поделите съсобствен недвижим имот, може да се обърнете към адвокат от адвокатска кантора Legal Frame. Нашите юристи ще Ви съдействат при изготвяне на необходимите документи, както за съдебна, така и за доброволна делба.

Как се проверява имот за тежести

Как се проверява имот за тежести

 

Ще купувате недвижим имот? Изключително важно за успешна покупка е да направите проверка за тежести. Защо — Възможно е след сделката да се окаже, че за имота или част от имота има претенции от трети лица.

 

Какво представляват тежестите на имот

Когато извършвате сделка с недвижим имот, няма как да не се сблъскате с термина “тежести върху имот”. Тежестта на даден имот е съвкупност от вещни права, принадлежащи на трета страна, а не на собственика му.

При продажба на имота, не отпадат вещните права на трети страни върху него. Те продължават да съществуват и след прехвърляне на собствеността и/или продажба.

 

Тежестите върху имот могат да бъдат следните:

  • наложени ли са възбрани върху имота;
  • да са направени ипотеки към финансови институции;
  • трета страна да притежава право за преминаване;
  • трета страна да притежава право на ползване;
  • трета страна да притежава правото на строеж.

Твърде възможно е да се окаже, че към настоящия собственик на имота има заведени съдебни дела относно правото му собственост или се водят съдебни битки и съществуват съдебни претенции за право на строеж, на ползване и др.

Именно поради изброените по-горе утежнения е препоръчително осъществяване на имотна сделка да се обърнете към адвокат недвижими имоти, за да осъществи проверка дали имотът е обременен с вещни тежести. А един добър и уважаван адвокат задължително ще провери имат ли права трети лица върху имота, който искате да придобиете.

 

Как се прави справка за тежести на недвижим имот

Преди да сключите сделка за недвижим имот е задължително да направите проверка за тежести на имот/апартамент. За целта е необходимо да поискате издаване на Удостоверение за липса на тежести — издава се от Службата по вписвания към Агенцията по вписванията по местонахождение на имота или по — конкретно от Имотния регистър към Агенцията по вписвания.

В това Удостоверение са отразени всички вписвания, заличавания, отбелязвания на вещни тежести, права на трети лица и вписани съдебни претенции върху даден имот.

 

За издаване на УДОСТОВЕРЕНИЕ ЗА ЛИПСА НА ТЕЖЕСТИ са необходими следните действия:

  1. Заплаща се държавна такса за издаване на удостоверението към Агенцията по вписване;
  2. Попълвате данни в Заявлението за издаване на удостоверение:
    • лични данни на заявителя — имена,ЕГН/ЕИК/ЛНЧ/БУЛСТАТ;
    • период на справката вещни права и др. тежести;
    • данни за обратен контакт със заявителя;
    • пълно описание на имота — точен адрес, описание и адрес на поне три от съседните имоти, описание на прилежащи сгради;
    • прилагат се документи, касаещи имота — нотариални актове, договори, предишни справки за собствеността на имота, актуална скица от Кадастъра, удостоверение за наследници.
  3. Документът за платената държавна такса и попълненото заявление се подават в Службата по вписвания/ Имотния регистър към Агенцията по вписвания;
  4. Срокът за получаване на удостоверението е от 3 до 7 работни дни;
  5. Цената за издаване на удостоверение за срок от 7 работни дни е 10 лв., бърза поръчка от 3 работни дни — 30 лв.
  6. Получаване на удостоверението — става лично или по указания в Заявлението начин /може и по електронната поща/.

Поради опасност от допускане на технически грешки при издаване, е важно да направите на място проверка за автентичност на удостоверение на тежести в Имотния регистър. Всяка една грешка го прави недостоверно и заблуждаващо.

Валидността на удостоверението за тежести, съгласно закона е до промяна на обстоятелствата по имота. 

 

Периодът, за който се изисква проверка за ограничения върху недвижимия имот трябва да е с по-голяма амплитуда. Обичайно е за 10 години, но опитните адвокати изискват удостоверение за липса на тежести с максимален срок на проверката.

 

Заличаване на тежести на имот. 

Някой от тежестите могат да се заличат, като ипотека или възбрана. Други тежести при прехвърляне на имот не могат да се премахнат, но ако новият собственик е съгласен с тях, не би трябвало да пречат на процеса по прехвърляне на имота.

 

Как се проверява дължи ли данъци към държавата и общината продавача на апартамента / имота

Дължимите данъци могат да се проверят в съответната служба „Местни данъци и такси” към съответната община по местонахождение на имота, като се изиска Удостоверение за липса на общински задължения.

За наличие на държавни задължения на продавача на имота може да се провери в съответното териториално подразделение на НАП, като се изиска Удостоверение за липса на данъчни задължения.

Имоти, които са собственост на търговски дружества може да се проверят за особени залози, които се вписват в Централния регистър за особени залози.

 

Как се проверява законността на нотариалния акт на продавача

Освен проверката за тежести, преди покупката на недвижим имот, проверката на собствеността е еднаква по важност.

За проверка относно собствеността на имота е необходимо да поискате:

  • проверка за законността на нотариалния акт на имот — може да се провери при нотариуса, издал нотариалния акт или в Агенцията по вписвания;
  • справка за собственика на имота, като най-сигурната проверка е в Служба по вписвания или в Имотен Регистър при Агенция по вписванията на място или през Интернет порталите.

При сделка с недвижим имот, всеки купувач търси сигурност в сделката. Практиката многократно е доказала, че той винаги е най — ощетената страна. За да защитите права си като купувач, преди да подпишете договора за покупка, консултирайте се с адвокат по имотно право.

ВРЪЗКА С НАС

Имуществени вреди от неизпълнение на договор за строителство

Какво представлява договорът за строителство и кои са страните по него?

Договорът за строителство е правна сделка, с която се уреждат отношенията между възложител и изпълнител. Предметът на договора може да включва:

  • Изграждане на нови обекти;
  • Ремонт или преустройство на съществуващи обекти;
  • Подобрения и довършителни работи.

Ключови елементи на договора са:

  • Срокове за изпълнение;
  • Цена;
  • Неустойка при неизпълнение.

Съгласно закона, строителният процес трябва да бъде:

  • Изпълнен точно и добросъвестно;
  • Съобразен с техническите предписания;
  • Завършен с поемане на гаранция за извършените дейности.

При неспазване на тези изисквания, възложителят има право да претендира обезщетение или да предприеме правни действия.

Какви са правата Ви при неизпълнение на договор за строителство?

1. Иск за неустойка
Неустойката е предварително уговорена компенсация за неизпълнение на договора.

  • Кога се активира? При закъснение, некачествено изпълнение или пълно неизпълнение.
  • Какво трябва да докажете? Само наличие на неизпълнение – не е необходимо да доказвате претърпените вреди.
  • Размер на неустойката: Определя се в договора като фиксирана сума или процент от стойността на проекта.

NB: Съдът може да намали размера на неустойката, ако тя е прекомерно висока, но не и при договори между търговци.

2. Иск за обезщетение за имуществени вреди
Ако неустойката не покрива пълния размер на вредите, можете да претендирате обезщетение за:

  • Действително претърпени вреди – например некачествено строителство, изискващо допълнителни разходи.
  • Пропуснати ползи – нереализирани приходи поради забавяне на проекта.

3. Поправяне на недостатъци
При некачествено изпълнение можете да изискате:

  • Поправяне на дефектите за сметка на изпълнителя;
  • Възстановяване на направените разходи;
  • Намаляване на общата стойност на договора.

4. Разваляне на договора
В случай на сериозни нарушения, можете да развалите договора, като дадете подходящ срок за изпълнение.

Какво да направите при дефекти след приключване на строителството?

Според Закона за устройство на територията (ЗУТ), изпълнителят носи гаранционна отговорност. Минималните гаранционни срокове, съгласно Наредба № 2, са:

  • 10 години – за новоизпълнени строителни конструкции;
  • 5 години – за довършителни работи и изолации в неагресивна среда;
  • 3 години – за изолации в агресивна среда.

Ако дефекти се появят в рамките на гаранционния срок, изпълнителят е задължен да ги отстрани за своя сметка.

Какво да направите при неизпълнение на договора?

  1. Съберете доказателства: Удостоверения, епикризи, снимки на дефекти.
  2. Активирайте клаузата за неустойка: В случай че е предвидена в договора.
  3. Подайте жалба: Ако строителят е нарушил строителните предписания, можете да сигнализирате съответната администрация.
  4. Потърсете правна помощ: Завеждането на иск за обезщетение или развалянето на договора изисква професионален подход.

Заключение

Неизпълнението на договор за строителство може да причини сериозни материални и емоционални щети. За да защитите правата си, потърсете помощ от адвокат с опит в строителното право. Legal Frame разполага с експерти, които ще Ви съдействат във всички етапи на строителния процес – от подготовката на договори до съдебно представителство при спорове.

Как се проверява имот за тежести

Как се проверява имот за тежести

Ще купувате недвижим имот? Изключително важно за успешна покупка е да направите проверка за тежести. Защо — Възможно е след сделката да се окаже, че за имота или част от имота има претенции от трети лица.

Какво представляват тежестите на имот

Когато извършвате сделка с недвижим имот, няма как да не се сблъскате с термина “тежести върху имот”. Тежестта на даден имот е съвкупност от вещни права, принадлежащи на трета страна, а не на собственика му.

При продажба на имота, не отпадат вещните права на трети страни върху него. Те продължават да съществуват и след прехвърляне на собствеността и/или продажба.

Тежестите върху имот могат да бъдат следните:

  • наложени ли са възбрани върху имота;
  • да са направени ипотеки към финансови институции;
  • трета страна да притежава право за преминаване;
  • трета страна да притежава право на ползване;
  • трета страна да притежава правото на строеж.

Твърде възможно е да се окаже, че към настоящия собственик на имота има заведени съдебни дела относно правото му собственост или се водят съдебни битки и съществуват съдебни претенции за право на строеж, на ползване и др.

Именно поради изброените по-горе утежнения е препоръчително осъществяване на имотна сделка да се обърнете към адвокат недвижими имоти, за да осъществи проверка дали имотът е обременен с вещни тежести. А един добър и уважаван адвокат задължително ще провери имат ли права трети лица върху имота, който искате да придобиете.

Имате нужда от консултация?

ВРЪЗКА С НАС

Как се прави справка за тежести на недвижим имот

Преди да сключите сделка за недвижим имот е задължително да направите проверка за тежести на имот/апартамент. За целта е необходимо да поискате издаване на Удостоверение за липса на тежести — издава се от Службата по вписвания към Агенцията по вписванията по местонахождение на имота или по — конкретно от Имотния регистър към Агенцията по вписвания.

В това Удостоверение са отразени всички вписвания, заличавания, отбелязвания на вещни тежести, права на трети лица и вписани съдебни претенции върху даден имот.

За издаване на УДОСТОВЕРЕНИЕ ЗА ЛИПСА НА ТЕЖЕСТИ са необходими следните действия:

  1. Заплаща се държавна такса за издаване на удостоверението към Агенцията по вписване;
  2. Попълвате данни в Заявлението за издаване на удостоверение:
    • лични данни на заявителя — имена,ЕГН/ЕИК/ЛНЧ/БУЛСТАТ;
    • период на справката вещни права и др. тежести;
    • данни за обратен контакт със заявителя;
    • пълно описание на имота — точен адрес, описание и адрес на поне три от съседните имоти, описание на прилежащи сгради;
    • прилагат се документи, касаещи имота — нотариални актове, договори, предишни справки за собствеността на имота, актуална скица от Кадастъра, удостоверение за наследници.
  3. Документът за платената държавна такса и попълненото заявление се подават в Службата по вписвания/ Имотния регистър към Агенцията по вписвания;
  4. Срокът за получаване на удостоверението е от 3 до 7 работни дни;
  5. Цената за издаване на удостоверение за срок от 7 работни дни е 10 лв., бърза поръчка от 3 работни дни — 30 лв.
  6. Получаване на удостоверението — става лично или по указания в Заявлението начин /може и по електронната поща/.

Поради опасност от допускане на технически грешки при издаване, е важно да направите на място проверка за автентичност на удостоверение на тежести в Имотния регистър. Всяка една грешка го прави недостоверно и заблуждаващо.

Валидността на удостоверението за тежести, съгласно закона е до промяна на обстоятелствата по имота. 

Периодът, за който се изисква проверка за ограничения върху недвижимия имот трябва да е с по-голяма амплитуда. Обичайно е за 10 години, но опитните адвокати изискват удостоверение за липса на тежести с максимален срок на проверката.

Заличаване на тежести на имот. 

Някой от тежестите могат да се заличат, като ипотека или възбрана. Други тежести при прехвърляне на имот не могат да се премахнат, но ако новият собственик е съгласен с тях, не би трябвало да пречат на процеса по прехвърляне на имота.

Как се проверява дължи ли данъци към държавата и общината продавача на апартамента / имота

Дължимите данъци могат да се проверят в съответната служба „Местни данъци и такси” към съответната община по местонахождение на имота, като се изиска Удостоверение за липса на общински задължения.

За наличие на държавни задължения на продавача на имота може да се провери в съответното териториално подразделение на НАП, като се изиска Удостоверение за липса на данъчни задължения.

Имоти, които са собственост на търговски дружества може да се проверят за особени залози, които се вписват в Централния регистър за особени залози.

Как се проверява законността на нотариалния акт на продавача

Освен проверката за тежести, преди покупката на недвижим имот, проверката на собствеността е еднаква по важност.

За проверка относно собствеността на имота е необходимо да поискате:

  • проверка за законността на нотариалния акт на имот — може да се провери при нотариуса, издал нотариалния акт или в Агенцията по вписвания;
  • справка за собственика на имота, като най-сигурната проверка е в Служба по вписвания или в Имотен Регистър при Агенция по вписванията на място или през Интернет порталите.

При сделка с недвижим имот, всеки купувач търси сигурност в сделката. Практиката многократно е доказала, че той винаги е най — ощетената страна. За да защитите права си като купувач, преди да подпишете договора за покупка, консултирайте се с адвокат.

Имате нужда от консултация?

ВРЪЗКА С НАС

 

Какъв е най-евтиният вариант за прехвърляне на имот?

Какъв е най-евтиният вариант за прехвърляне на имот?

Продажбата или прехвърлянето на недвижим имот може да се осъществи по различни начини, всеки от които е свързан със специфични разходи и изисквания. Изборът на най-евтиния метод зависи от целите на сделката, отношенията между страните и вида на имота. Настоящата статия ще разгледа най-често срещаните варианти за прехвърляне на имот и ще Ви помогне да изберете подходящия метод за Вашите нужди.

Основни методи за прехвърляне на имот

1. Дарение на недвижим имот

Дарението е един от най-евтините начини за прехвърляне на имот, особено когато се извършва между близки роднини. Основното предимство е ниският размер на местния данък, който е значително по-нисък в сравнение с покупко-продажбата.

Ключови аспекти на дарението:

  • Такси: Намалени данъци за дарение между роднини по права линия и съпрузи.
  • Документи: Нотариален акт, данъчна оценка, декларации по образец.
  • Сигурност: Дарението е безвъзмездна сделка, което може да създаде рискове при бъдещи спорове с наследници.

След изповядване на сделката, нотариалният акт се вписва в Имотния регистър към Агенцията по вписванията.

2. Покупко-продажба на недвижим имот

Това е най-разпространеният начин за прехвърляне на собственост. Разходите при покупко-продажба са по-високи от тези при дарение, но процедурата осигурява по-голяма правна защита за купувача.

Основни характеристики:

  • Сигурност: Наследниците не могат да претендират за запазена част от имота, прехвърлен чрез продажба.
  • Такси: Дължат се местен данък и нотариална такса, изчислявани на база продажната цена.
  • Документи: Удостоверение за вещни тежести, скица на имота, данъчна оценка, декларации и нотариален акт.

3. Договор за издръжка и гледане

Този тип договор е подходящ за собственици, които искат да запазят правото си да ползват имота до края на живота си, но са готови да го прехвърлят в замяна на грижи.

Особености:

  • Гъвкавост: Включва заплащане на текущи разходи и лични грижи.
  • Правна защита: Договорът може да бъде развален при неизпълнение на задълженията от страна на новия собственик.
  • Договорни отношения: Задължително се сключва под формата на нотариален акт.

4. Прехвърляне чрез завещание

Завещанието е документ, с който собственикът определя кой ще придобие имота след неговата смърт. Това е подходящ вариант, ако собственикът иска да запази собствеността си до края на живота си.

Видове завещания:

  • Нотариално завещание: Извършва се от нотариус в присъствието на двама свидетели.
  • Саморъчно завещание: Трябва да бъде написано и подписано от завещателя.

Важно е да се съобразите с риска от оспорване на саморъчното завещание.

Кой е най-евтиният вариант за прехвърляне на имот?

Най-евтиният начин за прехвърляне на имот е чрез дарение, особено когато се извършва между роднини по права линия или съпрузи. При този метод местният данък е минимален, а процедурата е сравнително бърза. Въпреки това, дарението може да бъде оспорено от наследници, което го прави по-малко сигурен от покупко-продажбата.

Как да изберете най-подходящия метод?

При избора на метод за прехвърляне на имот трябва да се вземат предвид следните фактори:

  • Цел на прехвърлянето: Продажба, подарък или осигуряване на грижи.
  • Стойност на имота: Определя размера на таксите и данъците.
  • Правна сигурност: Покупко-продажбата осигурява най-високо ниво на защита.

Заключение

Прехвърлянето на имот е сериозен правен ангажимент, който изисква внимателно планиране и изпълнение. Независимо дали избирате дарение, покупко-продажба или друг метод, е важно да се консултирате с опитен адвокат по имотно право.

Адвокатска кантора Legal Frame разполага с екип от експерти, които ще Ви помогнат да изберете най-евтиния, бърз и сигурен начин за прехвърляне на имота Ви. Свържете се с нас за професионална консултация!

Каква е процедурата при закупуване на имот?

Каква е процедурата при закупуване на имот?

Закупуването на недвижим имот е важна и често сложна процедура, изискваща внимателна подготовка и стъпки, за да се осигури успешен резултат. В тази статия ще разгледаме ключовите моменти, които ще ви помогнат да направите информиран избор и да извършите покупката безпроблемно.

Определяне на бюджет и избор на недвижим имот

Първата стъпка е да определите:

  • Какъв имот търсите: Жилище за лично ползване или с инвестиционна цел?

  • Вашия бюджет: Включете разходите за нотариални такси, данъци и евентуално ипотечен кредит.

Ако е необходимо, подгответе предварително одобрение за жилищен кредит от банка. Това включва подаване на молба, представяне на лична карта, трудов договор или други документи, удостоверяващи доходите. Предварителното одобрение не ви обвързва с конкретна банка, което ви дава възможност да изберете най-добрите условия.

Нашите адвокати могат да ви съдействат за ускоряване на този процес.

Проучване на имота

След като изберете желания имот, е важно да направите задълбочено проучване. Това включва:

  • Проверка на собствеността и историята на имота.

  • Установяване на вещни тежести, като ипотеки или възбрани, чрез удостоверение от Службата по вписванията.

  • Ако имотът е строен от инвеститор на зелено:

    • Проверка на завършени обекти на инвеститора.

    • Финансово състояние и липса на задължения.

Адвокат по вещно право от Legal Frame може да извърши всички необходими справки, за да гарантира, че имотът е годен за закупуване.

Стоп-капаро или стоп-депозит

Когато сте сигурни в избора си, може да оставите стоп-капаро, за да резервирате имота. Това гарантира, че имотът ще бъде свален от продажба, докато преговаряте условията. Ако преговорите пропаднат, сумата се възстановява. Стоп-капарото може да се приспадне от цената при подписване на предварителния договор.

Предварителен договор за покупко-продажба

Предварителният договор е ключов юридически документ, който регламентира отношенията между купувача и продавача. Той трябва да съдържа:

  • Данни за страните.

  • Подробно описание на имота.

  • Уговорена цена и начин на плащане.

  • Срок за подписване на окончателен договор.

  • Неустойки при неизпълнение.

  • Декларации от страните.

Обърнете се към адвокат за изготвяне на предварителен договор, за да се защитят максимално вашите интереси.

Подготовка за нотариален акт

След подписване на предварителен договор, продавачът трябва да подготви следните документи за изповядване на сделката:

  • Удостоверение за данъчна оценка.

  • Схема на имота.

  • Удостоверение за вещни тежести.

  • Удостоверение за семейно положение на продавача.

  • Удостоверение за наследници (ако е приложимо).

  • Разрешение за строеж и други строителни документи (ако е необходимо).

  • Удостоверение за липса на задължения по чл. 87 от ДОПК.

Адвокатите на Legal Frame могат да подготвят всички необходими документи и да прегледат вече изготвени такива.

Изповядване на сделката и подписване на нотариален акт

Датата за изповядване на сделката се уговаря предварително. Нотариусът трябва да бъде с район на действие по местонахождението на имота. При изповядване на сделката:

  1. Нотариусът проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на страните.

  2. Преглежда документите и удостоверява липсата на тежести върху имота.

  3. Изчита съдържанието на нотариалния акт и след потвърждение от страните, той се подписва.

Ако купувате имота с ипотечен кредит, след покупката се изповядва и договорната ипотека в полза на банката.

Нотариални такси и данъци

Разходите при покупко-продажба включват:

  • Нотариални такси: Определят се според стойността на сделката.

  • Такса вписване: 0.1% от стойността на договора.

  • Данък за придобиване: Зависи от общината (напр. София – 2.5%, Пловдив – 2.5%, Бургас – 3%).

Заключение

Закупуването на недвижим имот е сложен процес, който изисква внимание към детайлите и правна защита. Legal Frame предоставя цялостна правна помощ – от проучване на имота до изповядване на сделката. Свържете се с адвокатската кантора, за да осигурите спокойствие и успешен финал на вашата сделка.

Каква е процедурата при продажба на имот?

Каква е процедурата при продажба на имот?

Продажбата на недвижим имот изисква внимателна подготовка и следване на определени стъпки, за да бъде успешно извършена. В тази статия ще разгледаме основните аспекти на процеса, както и документите, които трябва да подготвите. Ако имате нужда от професионална помощ, адвокатска кантора Legal Frame е на разположение да ви съдейства.

1. Определяне на пазарната стойност на имота

Преди да предложите имота за продажба, е важно да определите неговата стойност. Това може да стане чрез:

  • Проучване на обяви в специализирани сайтове за недвижими имоти.

  • Консултация с лицензиран оценител, който може да изготви експертна оценка.

Реалистичната цена е ключов фактор за бърза и успешна продажба.

2. Обявяване на имота за продажба

След като определите цената, може да предложите имота чрез:

  • Интернет платформи за недвижими имоти.

  • Брокер на недвижими имоти.

Legal Frame работи с водещи агенции за недвижими имоти и може да ви помогне да намерите надежден партньор за продажбата.

3. Набавяне на документи за продажба

Една от най-важните стъпки в процедурата е събирането на необходимите документи. Това включва:

Документи за собственост

  • Нотариален акт (за покупко-продажба, дарение, замяна и др.).

  • Завещание (ако е приложимо).

  • Договор за продажба по реда на Наредбата за държавните имоти.

  • Брачен договор.

  • Съдебно решение или договор за делба.

  • Други документи, удостоверяващи собствеността.

Допълнителни документи

  • Скица или схема на имота – издава се от АГКК.

  • Удостоверение за данъчна оценка – издава се от териториалната дирекция на НАП.

  • Удостоверение за семейно положение – необходимо при брак или деца.

  • Удостоверение за избран режим на имуществените отношения – ако има брачен договор.

  • Удостоверение за наследници – ако имотът е придобит по наследство.

  • Удостоверение за тежести – издава се от Агенция по вписванията и показва наличието на ипотеки, възбрани или други тежести върху имота.

Други случаи

  • Ако имотът е собственост на юридическо лице, се изисква решение на компетентния орган за продажбата.

  • Ако собственикът е малолетно или непълнолетно лице, се изисква разрешение от районния съд.

  • При строителство «на зелено» се предоставят строителни книжа (разрешение за строеж, архитектурни проекти и др.).

4. Изготвяне на договор за продажба и изповядване на сделката

След като сте намерили купувач и сте договорили условията, трябва да подготвите договор за продажба. Това включва:

  • Декларации за сделката:

    • По чл. 264, ал. 1 от ДОПК.

    • По чл. 25, ал. 8 от ЗННД.

    • По чл. 42, ал. 2, т. 2 и чл. 59, ал. 1, т. 3 от ЗМИП.

  • Сключване на сделката пред нотариус:

    • Датата за изповядване на сделката се уговаря предварително.

    • Нотариусът проверява всички документи и самоличността на страните.

    • Следва подписване на договора и вписване в Агенцията по вписванията.

5. Разходи при продажба на имот

При продажба се дължат следните разходи:

  • Нотариални такси: Определят се спрямо стойността на сделката.

  • Такса вписване: 0.1% от договорената сума.

  • Данък върху дохода от продажбата: Зависи от данъчния режим на продавача.

Заключение

Продажбата на недвижим имот изисква внимание към детайлите и правилно подготвена документация. Legal Frame предлага пълно съдействие в процеса – от подготовката на документи до изповядването на сделката. Свържете се с нас, за да осигурите спокойствие и успешна реализация на вашата продажба.