Съсобственост на недвижим имот и неговата продажба. Начини за прекратяване на съсобствеността. Делба на поземлени имоти.
1. Институт на съсобственост
Така както върху една вещ могат да съществуват едновременно няколко различни вещни права, така и върху една вещ могат да съществуват едновременно две или повече права на собственост. При съсобственост възникват не само правоотношения с трети лица, но и вътрешни правоотношения между съсобствениците. Колкото са съсобствениците, толкова са и правата на собственост, които са свързани поради това, че имат за предмет една и съща вещ.
Съсобствеността е уредена в Закона за собствеността /ЗС/. Дефицинията, която дава чл. 30 е, че „Правото на собственост може да принадлежи и общо на две или повече лица – държавата, общините и други юридически или физически лица. Частите на съсобствениците се считат равни до доказване на противното. Всеки съсобственик участвува в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си.”
От тази разпоредба е видно, че никой от съсобствениците не може да индивидуализира частта от своето право върху вещта – т.е. собствеността е обща. Този смисъл влага и законодателят в термина „идеална част“ – дял от правото на собственост върху определена вещ. Всеки от съсобствениците има свой дял от правото на собственост. Делът или идеалната част определят обема на правомощия на всеки от съсобствениците във вътрешните им отношения, в разноските, в придобиване на плодовете при делбата му. Този негов дял определя и участието му във връзка с използването и управлението на общата вещ.
2. Видове съсобственост.
С оглед на това дали дяловете на съсобствениците могат да бъдат определени, то тя бива дялова и бездялова.
При дяловата съсобственост частите на всеки съсобственик са определени при възникването й. При бездяловата съсобственост никой от съсобствениците няма конкретно определен дял от общото право на собственост. Типичен пример за това е съпружеската имуществена общност. След прекратяването на брака обаче и в случай, че съпрузите не уредят имуществените си отношения относно общото придобито по време на брака имущество, те ще се превърнат в едни обикновени съсобственици като всеки от тях ще притежава конкретно определен дял от общата вещ.
С оглед на това дали съсобствеността може да бъде прекратена чрез делба, то тя бива делима и неделима.
Дали съсобствеността върху един имот може да се подели зависи от площта на този имот. Ако площта на обособените нови имоти след извършването на делбата отговаря на заложените разпоредби за минимална площ на урегулиран поземлен имот в ЗУТ или на земеделски площи в Закона за наследството, то съсобствеността на имота е делима. Ако обаче от съсобствения имот не могат да се образуват имоти, чиито площи отговарят на разпоредбите на закона, то съсобствеността остава неделима.
Етажна собственост – институтът на етажната собственост е уреден в чл. 37 от Закона за собствеността и ще бъде предмет на подробен анализ в следваща статия.
3. Възникване на съсобствеността
С оглед начина на възникване съсобствеността бива доброволна, принудителна и случайна.
а) Доброволната съсобственост възниква по волята на съсобствениците като например при покупко-продажба на вещ от две или повече лица.
б) Принудителната съсобственост възниква независимо от волята на лицата като например съсобствеността върху общите части в етажната собственост.
в) Случайната съсобственост възниква от юридически факти от вида на юридическите събития – при наследяване или при придобивна давност.
4. Прекратяване на съсобственост
Способите за прекратяване на съсобственост са най-различни като тук ще изброим част от тях:
– чрез делба – доброволна или по съдебен ред.
Ако съсобствениците на една вещ желаят да прекратят съсобствеността си върху нея, те могат да уредят въпроса чрез способа на доброволната делба. По своята форма доброволната делба е договор. Тя се извършва по съгласие на всички съсобственици. Когато предмет на доброволната делба е поземлен имот, то се спазва изискуемата от закона писмена форма с нотариална заверка на подписите на съсобствениците-съделители.
При съдебната делба нещата са малко по-сложни, тъй като до нея се прибягва, когато поне един от съсобствениците желае вещта да бъде разделена като се предявява иск пред компетентния съд по реда на ГПК.
– отказ от дял при съсобственост
Принципно съсобственикът може да се разпорежда по всякакви начини със своя дял – да го продава, да го заменя, да го дарява, да го завещава, да го ипотекира, да го залага. А също така и да се откаже от правото на собственост по реда на чл.100 от Закона за собствеността. Ако предмет на отказа от собстеност е недвижим имот, то отказът се извършва в писмена форма с нотариално заверен подпис.
– Прекратяване на съсобственост чрез прехвърляне дела на друг съсобственик /сливане/
Всеки съсобственик може да се разпорежда със своя дял като го прехвърли на друг съсобственик. Ако обаче иделаната част бъде прехвърлена на трето лице, то съсобствеността не се прекратява, а по-скоро се сменя личността на съсобственика.
– С погиване на вещта
С погиване на общата вещ изчезва обетът на съсобственост и следователно се прекратяват правата на всички съсобственици.
Настоящата статия не претендира за пълнота и изчерпателност. Екипът на адвокатска кантора Legal Frame е на Ваше разположение, a при наличие на въпроси може да се свържете с адвокат.
