Незаконен строеж в съсобствен имот – Как да защитите правата си

Незаконен строеж в съсобствен имот е постройка или преустройство, извършени без съответните строителни книжа (разрешение за строеж и одобрени проекти) или без съгласието и правото на строеж на останалите съсобственици.

Така звучи определението, но зад него обикновено стои семеен или съседски конфликт, който се разраства с всеки нов ред тухли.

Брат пристроява стая към общата къща, наследник вдига гараж в двора, друг съсобственик затваря терасата на първия етаж.

Във всички тези случаи въпросът е един и същ: какви права имате и как да ги защитите, преди положението да стане необратимо.

По-долу ще откриете законовите изисквания, позицията на съдилищата и реалните стъпки, с които можете да спрете или да премахнете неправомерното строителство.

Незаконен строеж в съсобствен имот – Какво е?

Законът разглежда проблема от два ъгъла. Устройственото право пита дали има строителни книжа и дали обектът отговаря на плановете и нормите. Вещното право пита дали строящият изобщо може да застроява общата земя без волята на останалите.

Двата въпроса често се смесват, а това води до грешни очаквания. Според практиката на ВАС съгласието на съсобствениците е условие за разрешаване на строителството, но само по себе си не е елемент от понятието незаконен строеж. В реалния живот незаконен строеж в съсобствен имот най-често страда и от двата порока едновременно.

Кога е нужно съгласието на останалите съсобственици

Отговорът се съдържа в чл. 183, ал. 1 ЗУТ. В съсобствен урегулиран поземлен имот нов строеж, надстрояване или пристрояване от един или повече съсобственици се допуска само въз основа на договор в нотариална форма с останалите собственици.

Устна уговорка или обикновена декларация не са достатъчни.

Съгласието само на част от съсобствениците не прави строежа законен. Ако дори един от тях не е подписал договора, строящият няма вещно основание да застроява общата земя.

Законът познава и изключение. Според чл. 183, ал. 4 ЗУТ при ниско жилищно или вилно застрояване съгласие не се изисква, когато останалите съсобственици вече са реализирали, започнали са или имат права за съответното строителство в имота. Тази хипотеза трябва да се провери внимателно.

Кога строежът нарушава правата ви

Според анализираната съдебна практика за безусловно нарушение на правата на останалите съсобственици се приемат следните три типични случая:

• Строеж от един съсобственик без учредено право на строеж;
• Строеж без съгласие, когато ползването на двора не е разпределено;
• Постройка върху площ, отредена за общо ползване.

Извън тези хипотези съдът изисква повече. Ако намесата е незначителна, например зазиждане на ниско пространство, което реално не може да се ползва, ищецът трябва да докаже с какво точно постройката му пречи.

Премахване на незаконен строеж – съдебен и административен път

Засегнатият съсобственик разполага с два независими инструмента. Единият е граждански иск, другият е сигнал до контролния орган по строителството. Те не се изключват взаимно и в практиката нерядко се водят успоредно.

Изборът зависи от целта. Ако искате постройката да изчезне, защото ограничава вашето ползване, основното средство е съдебното. Ако проблемът е предимно в липсата на книжа, административният път също може да даде резултат.

Когато незаконен строеж в съсобствен имот засяга и двата аспекта, комбинацията от двата пътя дава най-сигурна защита.

Иск по чл. 109 ЗС

Негаторният иск защитава собственика срещу всяко неоснователно действие или състояние, което му пречи да упражнява правата си в пълен обем.

Съсобствениците, чието право е засегнато, могат да поискат премахване на незаконния строеж или възстановяване на предишното състояние, ако постройката им пречи да упражняват собствеността си в пълен обем.

ВКС приема (Решение № 936/2007 г., V г.о.), че строителство в съсобствен имот в отклонение от строителните правила и норми е неоснователно действие по смисъла на чл. 109 ЗС. Според Тълкувателно решение № 31/1984 г. на ОСГК гражданският съд сам преценява дали строеж без разрешение подлежи на премахване.

Добре подготвената искова молба е половината победа.

Опитният адвокат по вещно право ще формулира точно нарушението и ще събере доказателствата още преди делото.

Сигнал до общината или ДНСК

Можете да подадете сигнал до кмета на общината за извършено незаконно строителство без строителни книжа по смисъла на чл. 225, ал. 2 ЗУТ. Кой е компетентният орган зависи от категорията на строежа.

От 26.11.2012 г. кметът издава заповеди за премахване на строежи от четвърта до шеста категория, а началникът на ДНСК – за строежи от първа до трета категория. Пристройките, гаражите и къщите в дворовете по правило попадат в правомощията на общината.

След проверка на място се съставя констативен акт. Общината може да издаде заповед за премахване на незаконния строеж, която подлежи на съдебен контрол.

Търпимост на строежа и защитата на съсобственика

Много съсобственици се успокояват, когато чуят, че постройката е стара и следователно търпима. Търпимостта обаче е понятие на устройственото право. Тя отговаря на въпроса дали държавата може да събори обекта, а не дали той е законен спрямо вас.

По § 16 от ПР на ЗУТ и § 127, ал. 1 от ПЗР на ЗИДЗУТ (ДВ, бр. 82/2012 г.) търпими са строежите без строителни книжа, изградени до 31.03.2001 г., ако са били допустими по правилата, действали при изграждането им, или по действащите разпоредби. Такива обекти не подлежат на премахване и забрана за ползване.

Защитава ли търпимостта от премахване

Срещу администрацията – да. Срещу засегнатия съсобственик – не непременно. Дори постройката да е в режим на търпимост, това не я прави законна спрямо съсобственика, ако тя нарушава неговите права.

ВКС последователно приема (например Решение № 238/2012 г., I г.о., и Решение № 493/2010 г., I г.о.), че наличието на търпимост не прави иска по чл. 109 ЗС неоснователен. Гражданският съд може и сам да провери констатациите в удостоверението за търпимост.

Обратното също е вярно. Самата незаконност не стига за уважаване на иска, ако постройката реално не ви пречи. Затова доказателствата за конкретната пречка са решаващи.

Може ли строежът да бъде узаконен днес

Възможността за узаконяване по преходните правила на ЗУТ беше временна. Последният срок за подаване на заявления изтече на 26.11.2013 г. Ако незаконен строеж в съсобствен имот не е узаконен тогава и не е търпим, той по правило подлежи на премахване по общия ред.

Тук се крие важен урок. При узаконяването на строежи в съсобствени имоти законът допускаше актът да се издаде на името на всички съсобственици, ако те не са възразили срещу строежа по време на извършването му.

И по стария правилник за прилагане на ЗТСУ писменото възражение до общината по време на строежа е имало решаващо значение.

Мълчанието рядко работи във ваша полза, затова възразявайте писмено и навреме, още докато строежът е в начален етап.

Чия е постройката и какво ви се дължи

Дори когато премахването не е реалистично, правата ви не изчезват. Законът урежда кой е собственик на построеното и какво обезщетение може да получи съсобственикът, лишен от ползването на част от общия терен.

Тези въпроси стават остри при продажба, наследяване или делба, когато незаконен строеж в съсобствен имот внезапно се оказва основният спорен актив. Добре е да ги изясните, преди другата страна да създаде факти на терена.

Собствеността върху построеното

Основното правило е в чл. 92 ЗС: собственикът на земята е собственик и на постройките върху нея, освен ако е установено друго, например чрез учредено право на строеж.

Когато теренът е съсобствен, а строящият няма учредено право на строеж, това правило има пряко значение за спора кой притежава постройката и в какви дялове.

Търпимостта не създава собственост. Тя урежда единствено статута на обекта спрямо администрацията (ВКС, Решение № 129/2014 г., I г.о.).

Спорен е въпросът откога тече придобивната давност за такъв обект. Част от практиката свързва началото ѝ с удостоверението за търпимост, а Решение № 60087/2021 г. на ВКС, II г.о., приема, че решаващо е фактическото установяване на владението. Ако обмисляте придобиване на имота по давност, ви е нужна прецизна стратегия.

Обезщетение за заетата част от имота

Съсобственикът, който ползва постройка върху общия терен, на практика използва и повече от своята част от земята. Законът дава средство и за тази ситуация.

По чл. 31, ал. 2 ЗС съсобственикът, който ползва общата вещ лично, дължи обезщетение на останалите от деня на писменото поискване. При застрояване без правно основание практиката допуска в някои хипотези и претенция по чл. 59 ЗЗД за неоснователно обогатяване.

Изпратете поканата възможно най-рано, защото обезщетението по чл. 31, ал. 2 ЗС не се дължи за периода преди нея.

Незаконната постройка при делба и сделки

Рано или късно всяка съсобственост стига до разпореждане или прекратяване. Именно тогава незаконен строеж в съсобствен имот се превръща от битов проблем в сериозна правна пречка, която отблъсква купувачите и усложнява всяка сделка.

Нотариусът, съдът и потенциалният купувач гледат на една и съща постройка по различен начин. Затова е важно да знаете какво ще бъде поискано от вас на всеки етап и кои документи да подготвите отрано.

При делба на имота

Когато се извършва съдебна или доброволна делба на имота, съсобствеността върху построеното се разпределя според правата, но незаконният статут създава сериозни пречки пред разпореждането и ползването.

В делбеното производство съдът преценява и дали теренът е загубил самостоятелния си характер спрямо сградите. Ако някой от съсобствениците няма собствена сграда или реализируемо право на строеж, ВКС приема, че делбата на двора по правило е допустима.

Сметките между съделителите за разходи и подобрения също се уреждат в делбата. Добре водената делба на съсобствения имот често е най-чистият изход от дългогодишен конфликт.

При продажба или дарение

Незаконните строежи могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка едва след като бъде представено удостоверение, че са търпими.

Ако купувате, проверката трябва да започне преди подписа. Включете ясни клаузи в предварителния договор за покупко-продажба на имота и поискайте пълна проверка за тежести върху имота, за да не наследите чужд конфликт.

Същото важи и в рамките на семейството. Преди да планирате дарение на имот с постройка в двора, уточнете статута на всяка сграда, защото надареният поема и нейните проблеми.

Какво да направите, ако съсобственик строи без съгласие

Времето работи срещу вас. Колкото по-напреднал е строежът, толкова по-трудно се спира и толкова по-скъпо се премахва впоследствие.

Ето стъпките, които препоръчваме да предприемете веднага щом забележите строителни дейности в общия двор или в общата сграда:

• Изпратете писмено възражение до строящия съсобственик;
• Подайте сигнал до общината или ДНСК според категорията;
• Документирайте строежа със снимки и дати;
• Проверете в общината дали е издадено разрешение за строеж;
• Потърсете правна консултация преди съдебни действия.

Всеки незаконен строеж в съсобствен имот има своя история, документи и слаби места.

Екипът ни предлага професионална правна помощ при недвижими имоти, от първото писмо до влязлото в сила решение.