Предварителен договор за покупко продажба на имот е документът, който обвързва правно купувача и продавача преди изповядване на сделката пред нотариус.
Той фиксира цената, сроковете и условията за прехвърляне на собствеността върху недвижимия имот. Покупка на имот без предварителен договор е възможна, но крие сериозни рискове за купувача.
Адвокатите на LegalFrame.BG предлагат изготвяне на предварителен договор и проверка на вече изготвени договори. Откриваме рискови клаузи, липсващи неустойки и проблемни формулировки. Цената за изготвяне на предварителен договор зависи от сложността на сделката и може да бъде уточнена при първоначална консултация.
Предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот
Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот представлява писмено споразумение между страните за сключване на бъдеща сделка. Правната уредба на предварителния договор е част от вещното право и съгласно чл. 19 от Закона за задълженията и договорите това споразумение трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
Писмената форма е задължителна за валидността му, но нотариална заверка не се изисква по закон.
При неспазване на договорa възникват сериозни правни последици. Изправната страна има право да претендира неустойки или да поиска обявяване на предварителен договор за окончателен по съдебен ред. Това право е уредено в чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и представлява ефективен механизъм за защита при недобросъвестност на другата страна.
Задължителни клаузи и реквизити на договора
Липсата на съществени елементи в предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот може да доведе до невъзможност за защита на правата ви по съдебен ред.
Затова всеки договор трябва да съдържа определени реквизити, които го правят годен за изпълнение. Адвокатска такса за предварителен договор за покупко продажба на имот е инвестиция, която предотвратява бъдещи загуби.
Първият задължителен елемент е пълната идентификация на страните – три имена, ЕГН и постоянен адрес. При участие на юридическо лице се посочват наименование, ЕИК и данни за представляващото лице. Вторият съществен елемент е детайлното описание на имота – точен адрес, застроена площ, идентификатор по кадастралната карта и граници.
Основните елементи на този документ включват:
- Пълни данни за купувача и продавача;
- Точно описание на имота с кадастрален идентификатор;
- Фиксирана продажна цена и валута;
- Размер и срок за плащане на капарото;
- Дата за изповядване на нотариалния акт;
- Неустойки при неизпълнение от всяка страна.
Продажната цена трябва да бъде ясно определена и да не подлежи на едностранна промяна. Договорът следва да съдържа и срок за предаване на владението, за да не възникне ситуация, в която сте собственик, но нямате достъп до имота.
Договор за покупко-продажба на имот с капаро
Предварителен договор за покупко-продажба на имот с капаро е стандартната форма при сделки с недвижими имоти в България. Капарото е сума, която купувачът заплаща при подписване като гаранция за сериозността на намеренията си.
Съгласно чл. 93 от ЗЗД капарото изпълнява двойна функция – потвърждава сключването на договора и служи като обезщетение при неизпълнение. Обичайната практика е размерът на капарото да бъде около десет процента от продажната цена.
Правната уредба предвижда конкретни последици при неспазване на предварителен договор с капаро. Ако купувачът се откаже без основание, продавачът има право да задържи полученото капаро. Ако продавачът откаже да изпълни задължението си, възниква правото на връщане на капарото в двоен размер.
Тази защита обаче действа само когато е изрично записана в договора.
Капаро и задатък – правни последици при неизпълнение
Капарото и задатъкът са синоними в българското право и се различават съществено от авансовото плащане. Авансът представлява просто предплащане на част от цената без обезпечителна функция. Връщане на капарото по сделката се дължи в двоен размер само при вина на продавача и наличие на съответната клауза.
При разваляне на предварителен договор за покупко-продажба авансът подлежи на връщане, но без удвояване. Ако в договора е използван терминът депозит или аванс вместо капаро, губите правото на двойно връщане на капаро.
Затова при изготвяне на договори използваме термина капаро или задатък, за да гарантираме пълната законова защита.
Питате се колко струва предварителен договор за покупко-продажба с правилни клаузи? Значително по-малко от загубата при липсата им.
Предварителен договор за покупко-продажба на имот с ипотека
Предварителен договор за покупко-продажба на имот с ипотека изисква специфични клаузи, съобразени с банковото финансиране. Банката отпуска средствата едва след като се увери в правния статут на имота и одобри кредитоспособността на купувача.
Този процес отнема време и сроковете в предварителния договор за покупко-продажба на имот с ипотека трябва да го отразяват.
При сделка с ипотечно финансиране се договаря специален ред на плащане. Капарото се превежда директно на продавача при подписване, а остатъкът от цената се изплаща от банката след учредяване на ипотека върху имота. Съгласуваме сроковете в договора с изискванията на конкретната кредитна институция.
Ако продаваният имот вече е обременен с ипотека, организираме процедурата по погасяване на задължението и заличаване на тежестта. Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот с ипотека от страна на продавача изисква внимателна координация между страните и банките.
Свържете се с нас за консултация по вашата сделка.
Проверка за тежести и вписване на предварителен договор
Преди подписване извършваме справка в Имотния регистър към Агенция по вписванията. Проверяваме имота за тежести и възбрани, вписани ипотеки, искови молби или права на трети лица. Установяваме дали продавачът е действителен собственик с право да се разпорежда с имота.
Вписването е допълнителна защитна мярка, която препоръчваме при сделки с по-висок риск. След вписване на предварителния договор той става противопоставим на трети лица и купувачът получава по-силна позиция при евентуален спор.
Предварителен договор при покупка на имот от строител
Предварителният договор за покупка на имот от строител крие специфични рискове, които изискват допълнителни защитни клаузи. Договорът в строеж означава, че строителят поема ангажимент да построи и предаде имот, който все още не съществува физически. Това създава несигурност относно крайния резултат и сроковете.
При този вид покупка на имот от строител внимаваме за клаузи, които изключват отговорността при забавяне от трети лица. Чрез такива формулировки строителят може да прехвърли вината на общината, подизпълнители или доставчици и да избегне неустойки. Не допускаме подобни разпоредби в договорите на клиентите ни.
При предварителен договор в строеж е съществено да се договори подробно описание на имота – квадратура, изложение, етаж, паркомясто, мазе. Качеството на строителството и вложените материали също трябва да бъдат конкретизирани.
При разминаване между договореното и полученото имате основание за рекламация или намаляване на цената. Колко струва изготвянето на предварителен договор със строител – зависи от сложността, но винаги е по-малко от потенциалните загуби.
Имотни измами с предварителен договор
Имотни измами с предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот са реален проблем на българския пазар на недвижими имоти.
Недобросъвестни продавачи използват договора като инструмент за получаване на капаро без намерение да изпълнят задълженията си. Познаването на типичните схеми при имотни измами с предварителен договор помага за тяхното разпознаване.
Една от често срещаните практики при законни имотни измами е продажба на имот с тежести, които продавачът укрива. Купувачът плаща капаро, след което установява наличие на ипотека или възбрана.
Друга схема при законни имотни измами включва продажба от лице, което не е собственик или няма право да се разпорежда с имота. Срещат се и случаи на двойни продажби – един имот се обещава на няколко купувачи едновременно.
Това са само част от схемите при законните имотни измами с предварителен договор, които разкриваме при проверка.
Проверката на имота и продавача преди подписване елиминира повечето рискове от имотни измами. Справката в Имотния регистър, проверката на документите за собственост и анализът на клаузите в договора са стъпките, които ви защитават.
Адвокатска такса за предварителен договор е нищожна в сравнение със загубата от измама.
Разваляне на предварителния договор и връщане на капаро
Развалянето на предварителен договор е правна възможност при неизпълнение от другата страна. При неспазване на договора, изправната страна разполага с няколко варианта. Първият е разваляне на споразумението и претендиране на уговорените неустойки. Вторият е да се поиска обявяване на предварителния договор за окончателен по съдебен ред.
Връщане на капаро в сключената сделка в двоен размер е право на купувача, когато продавачът откаже да изпълни договора. За да се реализира връщане на капаро, отказът трябва да е неоснователен, а клаузата за двойно връщане – изрично записана.
Без такава клауза при разваляне спогодбата получавате обратно само сумата, която сте платили. При проблеми със съсобственици може да се наложи и образуване на дело за делба на недвижим имот.
Иск за обявяване на договора за окончателен
Обявяването на договора за окончателен е уредено в чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Изправната страна има право да поиска от съда обявяване на споразумението за окончателно, когато другата страна отказва да се яви пред нотариус. Съдебното решение замества нотариалния акт след влизането му в сила.
За успешен иск за обявяване на предварителен договор за окончателен е необходимо договорът да е валиден и ищецът да е изпълнил своите задължения. Важно условие е продавачът да е собственик към момента на постановяване на решението.
Недобросъвестните продавачи понякога прехвърлят имота на трето лице, за да осуетят обявяванянето за окончателно.
За да предотвратим подобно поведение, веднага след узнаване за отказа вписваме възбрана върху имота. Така блокираме всякакви разпоредителни действия и защитаваме позицията на клиента до приключване на иска.
Анекс към предварителните договори
Анекс към предварителен договор за покупко-продажба е допълнително споразумение, което изменя или допълва първоначалното споразумение.
Най-честата причина за сключване на анекс е удължаване на срока за изповядване на сделката. Промяна в цената, начина на плащане или други съществени условия също се оформя чрез анекс към предварителен договор.
Анекс към споразумението трябва да бъде в същата форма като основния договор – писмена. Подписва се от двете страни и става неразделна част от договора. При липса на изрично съгласие от другата страна не можете едностранно да промените условията.
Цената за изготвяне на предварителен договор с анекс зависи от обема на промените. Свържете се с нас, за да разберете колко струва изготвянето ан споразумение за вашата конкретна ситуация.
Изготвяне и проверка на предварителен договор за покупка на имот от LegalFrame.BG
Сделката с недвижим имот е една от най-значимите финансови стъпки в живота. Покупка на имот без предварителен договор или с лошо изготвен такъв може да струва хиляди левове.
Адвокатската такса за договор е инвестиция, която се изплаща многократно.
Екипът на LegalFrame.BG има дългогодишен опит със сделки за жилища, парцели и търговски обекти в София.
Познаваме практиките на строителите, банките и недобросъвестните продавачи. Знаем как да предотвратим имотни измами и как да защитим интересите ви при неспазване на спогодбата от другата страна. При нас цените за изготвяне на предварителен договор са съобразени с обема на работата.
Предлагаме изготвяне, проверка на предложен от другата страна договор, вписване и пълно правно съдействие до приключване на сделката.
Обадете се на посочения телефон или направете запитване в контактната ни форма.
Eдин разговор може да ви спести хиляди евро.