Апорт на недвижим имот е начин за прехвърляне на имот в капитала на търговско дружество без нотариален акт.
Използва се за спестяване на ДДС и местен данък, но крие рискове, които не са очевидни на пръв поглед. В тази статия разглеждаме процедурата по апортиране, данъчните последици и кога апортната вноска наистина е изгодна.
Aпорт на недвижим имот – какво е и кога се прилага
Апортът на недвижим имот е непарична вноска в капитала на търговско дружество. Вместо да внесете пари, внасяте имот и получавате дялове от фирмата. Звучи просто, но зад тази дефиниция стоят сериозни правни и данъчни последици.
В практиката апортирането се използва в две основни ситуации:
Първата е когато собственик на имот иска да го вкара в своя бизнес. Например имате апартамент и решавате да го направите офис на фирмата си. Апортът е начинът да прехвърлите собствеността от вас като физическо лице към дружеството.
Втората е като алтернатива на класическата покупко-продажба. Строител продава апартамент, но вместо директна сделка с нотариален акт, учредява ново ЕООД, апортира имота в него и след това продава дяловете на купувача. Така купувачът става собственик на фирмата, която притежава имота.
Защо се избира апорт вместо покупко-продажба
Причината е финансова. При директна продажба на нов имот се дължи 20% ДДС. При апорт – не. Апортната вноска не е облагаема доставка по ЗДДС. Допълнително се спестява и местният данък за придобиване, който в София например е 3% от цената.
На теория това означава икономия от около 23% върху стойността на имота. На практика нещата са по-сложни.
Нотариалните такси при апорт наистина са по-ниски – около 50% от тези при обикновена сделка. Но се появяват други разходи: такси за вещи лица, които оценяват имота, държавни такси за регистрация на дружеството, а ако купувачът е физическо лице – задължението да поддържа фирма, която не желае и не планира да използва.
Процедурата по апортиране на имот
Апортирането на недвижим имот минава през три основни етапа. Първо се подава искане до Агенцията по вписванията за назначаване на три вещи лица. Те изготвят оценка на имота, която определя максималната стойност, с която той може да бъде записан в капитала на дружеството.
Оценката отнема време – обикновено между 2 и 4 седмици, а таксите за вещите лица варират от 600 до над 3000 лева.
След одобрение на оценката се пристъпва към учредяване на новото дружество или увеличаване на капитала на съществуващо. От момента на вписване в Търговския регистър дружеството става собственик на имота – собствеността преминава с вписването, не с някакъв отделен акт.
Третата стъпка често се подценява.
За да бъде прехвърлянето противопоставимо на трети лица, апортът трябва да се впише и в Имотния регистър по местонахождение на имота. Ако вносителят на апорта има кредитори, те могат да наложат възбрана върху имота преди това вписване. В такива случаи се стига до съдебни спорове, при които редът на вписванията е от решаващо значение.
Данъчни последици и рискове
Физическите лица, които апортират свой имот, не дължат данък по ЗДДФЛ към момента на вноската. Това е безспорно предимство. Но има уловка.
Ако впоследствие дружеството продаде този имот, намали капитала си и изплати средства на лицето, направило апорта, за данъчни цели се приема, че продажбата е извършена от физическото лице. Датата на тази „продажба“ е датата на първоначалното вписване на апорта в Търговския регистър.
С други думи – данъчното задължение не изчезва, а се отлага.
НАП следи тези схеми. През последните години имаше ревизии и съдебни дела срещу строителни фирми, използвали апортни схеми. Особено внимателни трябва да бъдат дружествата, опериращи в сферата на обществените поръчки, тъй като всяко данъчно производство може да повлияе на тяхната допустимост в бъдещи процедури.
Дори когато съдът е отхвърлял претенциите на данъчните, самият факт, че е имало производство, показва, че рисковете са реални.
Не всяко право върху недвижим имот може да бъде предмет на апорт. Правото на ползване например не може да се апортира директно. Наличието на ипотека или възбрана върху имота не е пречка за апортиране, но тежестите продължават да тежат върху имота и след като стане собственост на дружеството.
При подобни ситуации е разумно решението да се наеме опитен юрист, който може да прецени всички обстоятелства по конкретния случай.
Какво трябва да знае купувачът
Когато купувате дялове от фирма, която притежава имот, вие не ставате собственик на имота. Ставате собственик на фирмата. Разликата е съществена.
Фирмата може да има скрити задължения – данъчни, към доставчици, към служители. Тези задължения стават ваш проблем. Проверката на фирмата преди покупка е задължителна, но дори най-добрата проверка не гарантира, че няма да се появят изненади.
Ако целта ви е просто да притежавате апартамент, внезапно се оказвате собственик на търговско дружество.
Това означава счетоводство, годишни отчети, такси. Ако решите да прехвърлите имота на свое име чрез продажба от фирмата, ще платите данъците, които сте се опитвали да избегнете. Ликвидацията на фирмата е вариант, но при нея се извършва разпределение на имущество, което също има данъчни последици.
Кога апортът е правилният избор
Апортът има смисъл когато имотът реално ще се използва в дейността на дружеството – за офис, производство, отдаване под наем като бизнес. Или когато собственикът планира да развива бизнес и иска да отдели личното от фирменото имущество.
При сложни корпоративни структури прехвърлянето на имоти между свързани дружества също може да е обосновано. Апортът е инструмент, не цел. Когато единствената причина да се използва е избягване на данъци, рисковете често надхвърлят ползите.
Преди да вземете решение, изяснете каква е реалната икономия след всички такси и разходи.
Какви са плановете ви за имота в следващите години? Имате ли ресурс да поддържате търговско дружество? Какво показва проверката на продавача и на дружеството, ако купувате дялове?
Правилното решение зависи от конкретните обстоятелства – вида на имота, целите на страните, данъчния статус, плановете за бъдещето. Грешките в тази област са скъпи и трудно поправими. Имотът, данъците и корпоративното право се преплитат по начин, който изисква експертен поглед върху цялата картина.