Проверка за тежест на имот

Проверка на имот за тежести е задължителна стъпка преди всяка сделка с недвижима собственост.

Ипотеки, възбрани, запори, вписани искови молби – всяко от тези вписвания може да превърне покупката ви в кошмар.

Адвокатска кантора LegalFrame.BG извършва цялостна проверка на имот преди покупка, която обхваща проверка за тежести на имот, собственост и анализ на цялата документация. 

Проверка на имот при покупка – Защо е необходима

Проверката на имот преди покупка, може да ви спести хиляди евро и години съдебни спорове. Много купувачи разчитат единствено на информацията от продавача или брокера, без да направят независима проверка на имуществото.

Това е рисковано, защото продавачът може да не знае за всички тежести или умишлено да ги премълчи.

Рисковете при покупка без проверка са реални и сериозни.

Може да закупите имот с ипотека, която не е заличена, и банката да насочи принудително изпълнение срещу вас. Може да се окаже, че върху обекта има възбрана от съдебен изпълнител и сделката ви е недействителна. Възможно е трето лице да има вписано право на ползване и да откажете да напусне жилището след покупката.

Проверката на имот по ЕГН на продавача разкрива цялата му имотна история и показва дали той е извършвал съмнителни сделки. Проверка на документи при покупка на имот установява дали нотариалният акт е редовен и дали веригата на собствеността е непрекъсната.

Без тези проверки вие рискувате да закупите на тъмно. В практиката ни сме виждали случаи, в които клиенти са загубили капаро от 10 000 лева заради непроверена възбрана. Други са се озовали в съдебни спорове с наследници, за които продавачът е премълчал. Тези ситуации са напълно предотвратими с навременно проучване.

Онлайн проверка за тежести на имот е достъпна за всеки, но тя показва само част от картината. Електронната справка не замества професионалния анализ и не гарантира, че недвижимата собственост е чист.

Затова правния анализ от адвокат по вещно право е инвестиция, която се изплаща многократно.

Проверка за тежести на имот

Тежестите върху недвижим имот са вписани права на трети лица, които остават в сила дори след продажбата.

Процесът по проверка за тежести на имот е най-важната стъпка преди всяка сделка с недвижима собственост. Ако пропуснете този анализ, рискувате да наследите чужди дългове и ограничения. Как се проверява имот за тежести е въпрос, който всеки купувач трябва да си зададе преди да плати капаро.

Ние извършваме проверка за тежести на имот по цялата верига собственици – не само по последния, както правят повечето онлайн справки. Това е разликата между повърхностно проучване и реална защита на интересите ви.

Справка за тежести на имот се прави в Имотния регистър към Агенция по вписванията, където се вписват всички ипотеки, възбрани, запори, права на ползване, сервитути и искови молби.

Справката за тежести може да се направи и онлайн чрез електронния портал, но справката има ограничения.

Когато извършвате справка на недвижим имот по ЕГН, виждате цялата собственост на това лице и всички вписвания към него.

Но ако обектът е сменял собственици, трябва да направите проверка за всеки от тях поотделно. Това е трудоемко и изисква познания как да се интерпретират резултатите.

Удостоверение за тежести – какво показва

Удостоверението за тежести е официален документ от Съдия по вписванията, който отразява всички вписвания за конкретен имот. То показва всички вписани обременения върху имуществото към момента на издаване.

Проверката от нотариус за тежести на имот обикновено се прави в деня на сделката, но тогава е късно, защото ако се открият проблеми в последния момент, вие вече сте платили капаро и сте в неизгодна позиция.

Затова препоръчваме анализа за тежести на имот да се направи преди подписване на предварителния договор.

Когато работите с нас, получавате не само удостоверението, а и писмен анализ какво означава всяко вписване и какви рискове крие. Ако има стара незаличена ипотека или съмнително прехвърляне, ще го видим и ще ви кажем как да процедирате.

Удостоверението за липса на тежести върху имот няма срок на валидност.

То е актуално само към датата на издаване, защото нови вписвания могат да се появят всеки ден. Затова се издава второ удостоверение непосредствено преди изповядване на сделката при нотариус.

Защо онлайн справката не е достатъчна

Онлайн проверка за тежести на имот струва един лев и отнема минути. Това звучи примамливо, но тази справка има съществени недостатъци.

Първо, справката показва само вписвания след електронизацията на съответната Служба по вписванията. За по-стари жилища може да има тежести, които не се виждат в електронната система.

Второ, справката се прави по ЕГН и ако не знаете всички предишни собственици, ще пропуснете техните тежести.

Проверката на недвижим имот в имотен регистър изисква познания как работи системата на вписванията. Не е достатъчно да видите, че няма вписвания – трябва да разберете защо няма и дали това е пълната картина. Проверка на имот в Агенция по вписванията от адвокат включва анализ на всички документи и становище за рисковете.

Правен анализ за ипотека и възбрана

Ипотеката и възбраната са най-честите тежести, които застрашават сделките с имоти. Проверка за ипотека на имот показва дали имотът служи като обезпечение по банков кредит. Ако продавачът спре да плаща вноските си, банката може да продаде жилището на публична продан независимо че вече е ваш.

Проверка за възбрана на имот разкрива дали има наложени обезпечителни мерки. Възбраната се налага от съдебен изпълнител или съд и забранява разпореждане с имуществото.

Правната експертиза е критична, защото всяка сделка след възбраната е недействителна спрямо кредитора и може да загубите имота.

Проверка за запор на имот също е важна, макар запорът технически да се отнася за движими вещи и вземания. Чрез справка по ЕГН може да се види цялата задлъжнялост на продавача и да се прецени рискът той да има и други кредитори.

Нашите опитни адвокати в София проверяват не само апартамента или къщата, но и финансовото състояние на продавача. Ако той има множество кредитори, рискът от бъдещи възбрани е висок дори ако в момента парцелът изглежда чист.

Покупка на имот с ипотека или възбрана

Покупка на имот с ипотека и възбрани не е невъзможна, но изисква внимателно планиране.

При покупка на недвижима собственост с тежести продавачът трябва да погаси задълженията си със средства от продажната цена. Това става чрез специална процедура с участието на банката кредитор.

Покупка на ипотекиран апартамент е честа практика, защото много хора продават жилищата си преди да са изплатили кредита. Банката издава писмо, с което се задължава да заличи ипотеката след получаване на дължимата сума. Средствата от сделката се превеждат директно по кредитната сметка.

Покупка на ипотекирано жилище изисква координация между купувач, продавач, банка и нотариус, а процесът по заличаване на ипотека след погасяване на кредит не става автоматично – банката трябва да подаде изрична молба.

Вдигането на възбрана става по искане на взискателя или след приключване на изпълнителното дело.

Проверка на собственост и документи

Проверка на собственост на имот установява дали продавачът има право да продаде имота. Изследването е особено важно при наследствени имоти, където често има неуредени отношения между наследниците. Ако не всички съсобственици са съгласни с продажбата, сделката може да бъде оспорена.

Анализа включва и установяване на семейното положение, защото ако обектът е придобит по време на брак, той е съпружеска общност и за продажбата е нужно съгласие от двамата съпрузи.

Оценката разкрива и дали лицето е дееспособно и дали не е под запрещение.

Проверка на документи при покупка на имот обхваща нотариалния акт, скицата, данъчната оценка и удостоверението за наследници при наследствени имущества.

Справка по ЕГН и партиден номер

Проверка на имот за тежести по ЕГН е най-разпространеният начин за търсене в Имотния регистър. Когато знаете ЕГН на собственика, можете да видите всичките му жилища и всички вписвания към тях. Справка по ЕГН за недвижим имот е полезна и когато искате да проверите дали продавачът има други обекти или задължения.

Проверка на партиден номер на имот е алтернативен начин за търсене. Партидният номер е уникален идентификатор в електронната система. Как да разбера партиден номер на имот е чест въпрос – той се намира в предходни справки или се установява чрез проверка по ЕГН на собственика.

Проверка на имот по идентификатор е възможна за обекти с кадастрален идентификатор. Това е номерът от кадастралната карта, който еднозначно определя имота. Справката по ЕГН и идентификатор се допълват взаимно и дават пълна картина.

Комбинираме всички методи за търсене, за да сме сигурни, че нищо не е пропуснато. Това отнема повече време, но е единственият начин да имате реална сигурност.

Проверка на парцел и поземлен имот

Проверката на парцел има своя специфика, различна от проверката на апартамент. Освен стандартното изследване за тежести, при парцелите е необходимо да се установи статутът по устройствения план.

Анализът на поземлен имот показва дали парцелът е урегулиран и има ли право на застрояване.

Анализът на статут на парцел се извършва в техническата служба на общината. Там се вижда какво е предназначението на парцела според подробния устройствен план. Проверката за регулация на имот е важна, защото регулационните граници може да се различават от кадастралните.

Тя разкрива и дали има предвидени отчуждавания.

Ако част от парцела попада в улица или зелена площ по плана, тази част не може да се застроява и може да бъде отчуждена.

Това намалява стойността на имота значително.

Реституционни претенции за имот са риск при парцели в централните градски части. Това са претенции на бивши собственици, чиито недвижими имущества са отчуждени през социалистическия период. Ако има висящо реституционно производство, покупката ви може да бъде атакувана в съда.

Имали сме клиенти, които са щели да купят парцел за 200 000 лева, без да знаят че половината от него е предвиден за улица. Проучването струваше 1% от тази сума и им спести огромна грешка.

При проверка на парцел или поземлен имот препоръчваме да се изиска:

• Скица от кадастралната карта с актуални данни;
• Удостоверение за наличие или липса на реституционни претенции;
• Справка за предвижданията на действащия ПУП.

Как протича проверката от LegalFrame.BG

Проверката на имот от LegalFrame.BG протича в три етапа. В първия етап събираме информация – нотариален акт, скица, данни за собствениците. Идентифицираме всички лица от веригата на собствеността, които трябва да бъдат проверени.

Във втория етап извършваме същинската проверка на недвижим имот в Агенция по вписванията. Извършваме правен анализ на имот по ЕГН за всеки собственик от веригата. Заявяваме удостоверение за тежести и анализираме всички вписвания.

При парцели правим и проучване за регулация на имот в общината.

В третия етап изготвяме писмено становище с констатации и препоръки. Ако откриеме проблеми, предлагаме варианти за решаването им. Ако имотът е чист, потвърждаваме това и можете да продължите със сделката.

Целият процес отнема 3-5 работни дни. Становището можете да покажете на банката ако теглите кредит, или да използвате при преговори с продавача.

Запазете правна консултация онлайн или на място и получете писмено становище преди да подпишете каквото и да било.

Не рискувайте стотици хиляди лева заради спестени 200. Една непроверена възбрана или скрит наследник може да ви коства имота и години съдебни дела.