Търпим строеж в съсобствен имот – Удостоверение и права

Търпим строеж в съсобствен имот е незаконен строеж, построен до 31 март 2001 г., който не подлежи на принудително събаряне, но не дава пълни права за преустройство и може да бъде атакуван от съсобствениците.

Зад тази кратка дефиниция стоят едни от най-заплетените казуси във вещното право. Стара пристройка, гараж или етаж, вдигнат преди десетилетия, внезапно се оказва пречка пред продажба, наследяване или делба.

Тук ще разберете какво точно е търпим строеж в съсобствен имот, нужно ли е съгласието на останалите съсобственици, как се издава удостоверение и докъде стига защитата, която то дава.

Търпим строеж в съсобствен имот – Какво представлява

Търпимостта е компромис, който законодателят прави в името на обществения интерес. Държавата приема да не събаря стари постройки без книжа, ако по същество те биха могли да бъдат разрешени.

Така се запазва сграден фонд, в който живеят хиляди семейства. Когато обаче имотът има повече от един собственик, към устройствения въпрос се прибавя и вещноправният.

Затова търпим строеж в съсобствен имот трябва да се преценява едновременно през ЗУТ и през Закона за собствеността.

Условията по § 16 и § 127 ЗУТ

Според § 127, ал. 1 от ПЗР на ЗИДЗУТ (ДВ, бр. 82/2012 г.) един строеж е търпим, когато едновременно са изпълнени следните условия:

• Изграден е до 31.03.2001 г.;
• За него няма строителни книжа;
• Бил е допустим по тогавашните или по действащите правила.

За по-старите обекти важи и § 16, ал. 1 от ПР на ЗУТ, който се отнася до строежите, изградени до 7 април 1987 г. Допустимостта се преценява по предназначение, разположение, отстояния и височина, а не по възрастта на сградата, платения данък или нанасянето ѝ в кадастъра.

Търпим не означава законен

Търпимият строеж е незаконен строеж, който просто е защитен от административно премахване от държавата или общината.

Той не придобива статута на сграда, построена с разрешение. ВКС обяснява разликата ясно в Решение № 74/09.07.2014 г., II г.о. Според съда удостоверението по § 16 установява само благоустройствената допустимост на строежа от гледище на обществения интерес.

То не решава дали постройката нарушава правата на останалите съсобственици. На практика това означава, че търпимостта ви пази от общината, но не и от съсобственика, на когото постройката пречи.

Нужно ли е съгласието на останалите съсобственици

Това е въпросът, който решава повечето казуси, и същевременно въпросът, по който практиката не е единна.

За издаване на удостоверение за търпимост или последващи действия в съсобствен имот често се изисква съгласие на останалите съсобственици.

Дали това изискване е законово условие за самата търпимост, или само документ, който общината поисква, зависи от съда и от конкретния случай. Затова при търпим строеж в съсобствен имот добрата подготовка започва с анализ на документите, а не с подаване на заявление.

Двете линии в съдебната практика

Първата линия приема, че съгласието е част от допустимостта. В Решение № 644/06.08.2018 г. Административният съд в Хасково потвърждава заповед за премахване на тераса, изградена през 2000 г. в съсобствен имот.

Съсобственикът с 2/3 от имота се е противопоставил с жалби до общината. Съдът приема, че без нотариално заверено съгласие по чл. 56, ал. 3 ЗТСУ (отм.), съответно чл. 183 ЗУТ, търпимостта е неприложима, макар строежът да е допустим по плана. Втората линия, преобладаваща в практиката на ВАС след 2012 г., приема, че собствеността и правото на строеж не са сред условията за търпимост.

Тези решения обаче оставят спора за собствеността на гражданския съд.

Какво изискват общините на практика

Когато става дума за търпим строеж в съсобствен имот, конкретният списък с документи се определя от всяка община. В практиката много администрации изискват нотариално заверено съгласие от всички съсобственици, а при наследствен имот и удостоверение за наследници. Ако постройката е с намалени отстояния до имотната граница, често се изискват нотариално заверени съгласия и от собствениците на съседните имоти.

Когато някой откаже да подпише, процедурата обикновено спира. В такава ситуация изборът на стратегия е по-важен от бързината. Специализиран адвокат по вещно право може да прецени дали да търсите споразумение, делба или защита по съдебен ред.

Как се издава удостоверение за търпимост

Процедурата е административна и се води пред общината по местонахождението на имота. В Административния регистър тя е вписана като услуга 2084, Издаване на удостоверение за търпимост на строеж, с правно основание в ЗУТ. Удостоверението не е обикновена справка. То е индивидуален административен акт, който се отнася до точно описан строеж с установени параметри. Затова всяка неточност в описанието по-късно може да създаде проблем при сделка.

Къде се подава заявлението

Удостоверението за търпимост се издава от общината (главния архитект), но не е документ за собственост и не узаконява сградата. Заявлението се подава до органа, компетентен да одобрява съответните инвестиционни проекти, обичайно главния архитект на общината или района.

В него се описват имотът, строежът, предназначението и основанието, на което се иска удостоверението. Таксата е общинска и се определя от местната наредба, затова размерът ѝ е различен в отделните общини. Проверете я преди подаване, както и обявения срок за издаване.

Необходими документи

В зависимост от общината и от конкретния обект обичайно се подготвят следните документи за търпим строеж в съсобствен имот:

• Документ за собственост или за учредено право на строеж;
• Актуална скица и схема на строежа от кадастъра;
• Доказателства за годината на изграждане;
• Геодезическо заснемане с площ, етажност и отстояния;
• Нотариално заверено съгласие на съсобствениците, ако се изисква.

Декларацията за годината на строителство помага, но сама по себе си не гарантира издаване на удостоверение. Не посочвайте невярна дата, защото за неверни данни може да възникне отговорност.

Какво да направите при отказ

Мотивираният отказ подлежи на обжалване пред административния съд по местонахождението на имота, чрез органа, който го е издал. Срокът по чл. 215 ЗУТ е 14 дни от съобщаването. Ако вече е образувано производство по премахване, самото искане за удостоверение не го спира.

Доказателствата за търпимост трябва да се представят своевременно с възраженията и жалбите в това производство. Пропуснатият срок често е непоправим, затова може да се доверите на правните услуги на Legal Frame.

Какво позволява и какво не позволява търпимостта

Удостоверението разширява възможностите ви, но не ги прави неограничени. То отключва сделките с имота, без да заменя строителните книжа за всяка бъдеща промяна по сградата и без да решава споровете между съсобствениците.

Много собственици научават това едва когато решат да продават, да даряват или да ремонтират. Затова е добре да знаете предварително какво точно можете да направите с търпим строеж в съсобствен имот и къде са рисковете.

Продажба, дарение и други сделки

Според § 127, ал. 1 търпимите строежи могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение от органите, овластени да одобряват инвестиционните проекти.

Без него нотариусът по правило няма да изповяда продажба, дарение или замяна. Купувачът трябва да провери повече от самото удостоверение. Поискайте проверка на имота за тежести и уредете в предварителния договор за покупко-продажба кой отговаря, ако статутът се окаже спорен.

Ако планирате дарение на имот с търпима постройка, уточнете първо дали всички съсобственици приемат статута ѝ и кой ще поеме разходите.

Ремонт, пристрояване и надстрояване

В търпим строеж не могат да се правят основни ремонти, пристроявания или надстроявания без нови съгласия и проекти. Това не означава забрана, а нужда от отделно разрешение. Законът допуска и търпим строеж в съсобствен имот да се пристроява, надстроява и ремонтира основно, включително с промяна на предназначението, когато това е допустимо по действащия устройствен план.

За всяка такава работа се изискват одобрени проекти, разрешение за строеж и договорът по чл. 183 ЗУТ.

Нова пристройка, изградена след 31.03.2001 г., не наследява автоматично търпимостта на старата сграда и се преценява напълно самостоятелно.

Когато съсобственик оспорва търпимия строеж

Фактът, че един строеж е търпим по ЗУТ, не спира съсобствениците да предявят иск по чл. 109 ЗС за премахване на постройката, ако тя пречи на тяхното право на ползване. Точно така решава ВКС в цитираното Решение № 74/2014 г. Съдът осъжда съсобствениците да премахнат ограда, изградена преди 1969 г. и призната за търпима, защото затруднява влизането в имота на ищците.

Как протича такъв спор, разглеждаме подробно в статията за незаконен строеж в съсобствен имот. Когато конфликтът е дълбок, често най-чистият изход е съдебната делба на имота. Всеки търпим строеж в съсобствен имот има своя история и слаби места.